透視南港五大升值潛力區
財訊 339 期 作者：林育嫺 2010-02-03
過去因工廠林立而被笑稱是「黑箱」的南港行政區，近來在公共建設題材發酵下，房屋買賣移轉棟數爆量成長，二○○九年的成長率冠於其他行政區，成為台北市房市的熱點。展望新的一年，南港依然看漲！
公共建設加持、交通網絡成形，推升市場行情
台北市政府地政處公布○九年買賣移轉棟數，相較於○八年，南港區以一四·三七％的增幅，超越松山、信義、大安等行政區，成為○九年台北房市交易成長幅度最大的區域。而南港全區中古屋平均價位，近五年來漲幅逾五成，重劃區內的平均房價一年內則飆漲逾六成。
過去被稱為「黑箱」的南港，隨著區內重大建設陸續啟動，今年捷運南港線東延段即將通車，房仲業者一致推估一○年南港房價將持續上揚。
由於台北市區可供開發的完整素地稀少、價格高昂，加上北市往外環購屋的「輕移民風」逐漸成形，建商也齊頭往北市郊區搶地、推案。
尤以台北市信義計畫區開發近飽和，市政軸線向東移動，被台北市都發局長丁育群稱為「第二個信義計畫區」的台北市六本木——南港，順勢成為建商眼中的熱門選項。
房價隨公共建設起跑
近二年投入區內Ｒ１３、Ｒ１４都更的建商就多達十多家，房仲業者私下透露，三年前區內首件都更案「第一道」，由非上市櫃建商的宏境建設推案，開價五十至五十五萬元、三星期完銷的紀錄，為其他建商打了一劑強心針。無論採都更或素地開發，住展房屋網推估，今年三二九檔期南港將萬「件」齊發，新推案量可能站上北市之冠，總金額至少二百億元；永慶房屋南港興華店資深店長黃柏鈞則預估，南港全年度新推案將達一千五百億元。
信義房屋不動產企研室認為，包括國揚大南港案、南港輪胎開發案、日勝生南港機廠案、華固與台肥的豪宅合建案等，將是今年值得期待的四大開發案，其中經貿園區「華固天匯」與南港火車站旁「南港輪胎案」，市場傳出每坪開價衝上百萬元的新天價，躋身百萬豪宅俱樂部，若真能站穩百萬元行情，勢必帶動周邊房價
南港能成為台北房市鎂光燈焦點，政府重壓資源實為莫大助力。近幾年來，包括年產值高達二千五百億元的經貿、軟體園區，加上流行音樂中心、生技園區和文化創意中心建構的知識經濟園區，還有鴻海二○二兵工廠造鎮計畫也將脫離紙上談兵階段，三鐵共構等公共建設計畫逐步落實，讓原本荒煙蔓草的南港，吸引華固、潤泰、力麒、元利等知名建商至此開疆闢土後，如今重劃區、南軟周邊都更區，也出現巷道整齊的市容。
信義房屋南港重陽店店長陳少綱指出，ＳＡＲＳ後推案的預售案皆已成為新成屋在市場上流動，包括重陽重劃區、經貿重劃區，區域內物件多為五年內新成屋，如重陽重劃區內總價帶在二千萬元，三房加上車位的新成屋產品，對台北客具有吸引力，許多客戶從松山跨區至此購屋。
過去因市中心高價排擠效應，南港又是房價相對低廉區域，可說是預算有限的首購族群一圓在台北市置產夢想的地區。目前南港購屋族群多半集中在重陽重劃區、站前區、園區街、經貿區和中央研究院五大區塊。
其中南港展覽館帶動經貿園區身價飆漲，去年度經貿二路成交均價漲幅高達二五％，未來台肥啟動南港開發計畫，觀光飯店、大型購物中心及商辦大樓，和正在興建中的中國信託集團企業總部，創造就業人口與經濟發展的未來性，將繼續墊高房價。另外，位於三鐵共構的南港車站周邊的站前區，是生活機能相對完整的地區，另因具都更題材，老公寓的身價也跟著扶搖直上。
南港具交通優勢與比價效應
今年捷運南港東延段完工，交通建設優勢浮現，南港將享有一快(基河快速道路)、雙捷(南港線、內湖線)、雙鐵(台鐵、高鐵)、三高(中山高、北二高、北宜高)的交通優勢，在諸多利多帶動下，房價也跟著暖身起跑。
黃柏鈞觀察，去年五月之後至南港置產的族群中，有許多是父母幫在內湖科技園區、南港軟體園區上班的子女購屋，主要就是看上其交通的便捷性。另外，與南港捷運線，屬信義區的後山埤站、昆陽站周圍的房價相較，二十年公寓每坪至少四十五萬元起跳，在南港重陽重劃區則可買三年內的電梯大樓，南港站前區二十年公寓每坪仍低於四十萬元，明顯具有比價效應。
而與大直重劃區每坪動輒六、七十萬元的河岸住宅價格相比，南港鄰近河岸區，同樣享有河濱腳踏車道，可連接大直與汐止，整體綠地覆蓋率達六○％，房價卻狠狠少掉一截，價格仍具引客力。
南港捷運與內湖捷運線串連之後，住展房屋網總監陳韻如推估，未來幾年內湖與南港的居住人口也會產生相互流動，由於南港與內湖的居民屬性相似，但三鐵共構的南港至松山或桃園機場都相當便利，「國際化程度高一些。」
在南港五大購屋區塊中，重陽重劃區常被拿來與一河之隔的內湖相較，「內湖四期、五期重劃區的民生汐止捷運線，大約還需十年時間才會通車，」黃柏鈞認為，南港在北市新興重劃區裡，交通仍占極大優勢，就算與汐止相比，主要交通工具，「一個是台鐵，一個是捷運，就差很多了！」再者，南港掛的「台北市」門牌，增值空間與保值度多少有保障。
看好未來增值空間，重陽重劃區也吸引不少投資客買家，目前釋出戶數稀少，新成屋數約一千九百戶，三房產品卻僅有個位數字的釋出量，已出現賣家惜售，買家不願追價。
○九年台北市房價快速回升，台北市中心一路扮演領頭羊的角色，但交易量卻已不見具爆發的成長力道，擁有重大建設題材和重劃區環境的南港，新成屋逐漸被列為外移族的首要考量區域之一。
新興重劃區生活機能不夠完善
然而，南港新興重劃區雖然街廓完整、新大樓林立，但仍有生活機能不完善的缺點，可能幾百公尺內找不到一家便利商店，因投資客陸續搶進，其實晚間的點燈率不到七成。對此，黃柏鈞也提到，南港地區新成屋的建案，幾乎九成以上由具口碑的日本上市公司東京都物業管理公司進駐，藉此提升住的安全與生活品質。
另外，重陽重劃區與經貿園區區段新屋供給量大、開價高，永慶房仲集團租屋發言人涂金谷分析，南港租屋需求不大，加上鄰近的北縣汐止月租金每坪僅三七五元，幾乎是南港的一半，在租金與生活機能的雙重考量下，租屋族群多半轉向汐止熱鬧區段。因此，南港的租屋市場投資報酬率僅一·五四％，甚至低於全台北市投報率平均值二·一％，敬陪十二個行政區末座。因此，提醒看好南港未來增值潛力的投資客，不要抱著「以租金養房」的想法。
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