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二房及四房逐漸逼退三房　二房銷售奪冠

  2009 / 7 / 9

今年房地產景氣反覆變化很大，從年初的谷底到第二季復甦，而第二季末又開始進入整理格局，在劇烈變動過程中，買方購屋行為，會相對趨於保守。

根據住展雜誌統計，今年以來，台北市及桃園市以二房產品獨占鰲頭；台北縣及新竹縣則以四房居首，傳統三房反而不受青睞，台北縣市三房的銷售率，甚至居各房型之末，顯示首換族已經退居主流，目前買方以首購及二換族群居多。

長期以來，傳統三房的市場供給量及需求量都是最大的，無論是首購還是換屋，都會選擇三房為購買對象，一來因為三房空間實用；二來則是未來換屋時較易出脫，因此三房購屋者眾，向來都是建商的供給大宗。

但是這幾年以來，狀況開始有變化，主要是因為房價攀高，台北市一般新成屋三房的總價，大都超過一千二百萬元，台北縣都會區也大都要七百萬至一千萬之間，這個總價對一般首換族來說，負擔沉重。

於是過去不被重視的二房逐漸興起，銷售成績也都還不錯，由於總價帶普遍被接受，因此在台北市及桃園市深受首購族青睞。台北市今年以來，二房推案量約四百五十戶，銷售率近四成，是所有格局之冠；桃園縣二房銷售率約為一成六，也是冠軍產品。

其實二房產品之所以興起，與貸款銀行的態度有很大的關係。自二○○七年以來，金融業便已經敏銳地嗅聞到投資客比例過高的風險，進而開始逐步緊縮貸款，對持有三戶以上的投客、對短期內多次移轉所有權的投資客，以及坪數過小的套房產品，開始嚴格控管放款。

即便已經到二○○九年下半年，金融業對小套房的審核標準依然沒有鬆手，不少銀行僅承做室內面積 十五坪 以上套房，或是具有A級地段(捷運站、優質重劃區等)的套房，其他不符條件的套房一概謝絕放款，以降低呆帳風險。總價及房貸，造就二房新盟主地位。

台北市三房的供給戶數約近七百戶，銷售率卻最低，僅有二十六%；桃園市三房供給戶數約有八百戶，但銷售率卻僅有一成；台北縣三房供給量超過三千戶，但銷售率卻是敬陪末座，不到兩成；新竹縣三房銷售率更再一成以下。顯然三房產品已經進入個案表現」的時代了。

四房則是另一個新客，過去被認為是三換以上的大坪數產品，市場供給量大多十分有限，今年則漸漸躍升主流。台北市推出七百一十六戶居冠，台北縣近兩千戶也是僅次於三房，桃園縣一千多戶也是推案之首，新竹縣近三百戶也是緊追三房。建商已經逐漸把三換以上客戶視為主流對象，重點是，也都有不錯的銷售率。

台北市及台北縣四房都賣了三成，桃園縣及新竹縣約莫是一成，在所有格局中，已是箇中翹楚。由此可見，四房已經成為另一個新主流。

與二房產品共通的特點是，逼退三房，在房地產景氣走勢尚未穩定之前，屬於選擇性較高的三房產品，恐怕還要一段時間等待，才能再度躍上主流檯面；在此之前，恐怕還是以二房及四房的新天下。