〈住展〉九個抗跌性最強區域
住展雜誌提供2008 / 12 / 09 星期二 17:32
無論是首購、換屋或置產、投資，坊間都有很多購屋教戰守則。
其中大家最熟知的，無非是要選擇優質地段，藉以保值、抗跌。
不過這說來簡單，真的要實踐，可不是這樣容易。畢竟景氣循環復始，房價漲漲跌跌，尚無任何人能準確預測知曉？
然所謂鑑往知來，本刊企研室擁有市場歷史資料及專業級市調團隊，最有資格告訴您，哪些區域才真具有這樣的質量！
豪宅不再侷限於仁愛路-中正區 仍在發光發亮
中正區屬於開發成熟的市中心地段，但相對可供開發的素地有限，讓區域新建個案，多侷限在小型基地上。
中正區除了像仁愛路等傳統豪宅的地段，房價能穩定成長外，其他地區因小環境老舊，加上無大型個案炒作，房市多為區域型客戶支撐，房價一度遇到瓶頸。直到近年來國有財產局多筆土地標售案釋出，不僅提供了許多較大面積的完整建地，高額的標脫價格，拉抬了房價向上攀昇力道。再加上幾個大型都更案的利多，讓目前中正區的房價一飛沖天，豪宅的推案也不再侷限於仁愛路沿線。
中正區的房市利多，除了上述的國有地標售外，近期最重要的就是華光社區公辦都市更新案，位於大安區與中正區交界處，位於金山南路二段以西、金華街以北、杭州南路二段以東、杭州南路二段二十五巷以南，總面積大約有十一公頃，緊鄰中正紀念堂東南方，未來將變更為商業區及金融服務專區、數位科技專用區，成為台北市的金融中心。另外還有台北車站雙子星大樓聯合開發案，更被視為西區房市鹹魚翻身的重要指標。
中正區貴為政經、教育、交通樞紐，未來加上三通的效應，房價相對抗跌。建議在中正區購屋要把握三個重點：地段、交通和學區，像上述的仁愛路周邊，因地段性強，所以相對保值性較佳；而羅斯福路和汀州路周邊，因環境和房價差異大，因此除了地段外，還要注意交通和學區等因素，如捷運站周邊和明星學區，都有不錯的抗跌性。
雙子星大樓+都市更新-大同區 具抗跌力道
大同區內道路多呈『田』字型，有多條主幹道，如南北向的承德路、重慶北路，或東西向的民族西路、民權西路、民生西路、南京西路等，外圍更有北側的中山高重慶交流道，東側的捷運淡水線設有圓山站、民權西路站、雙連站、中山站及台北車站，南側部份則是市民大道快速道路，交通十分便利。至於行經民權西路的捷運新莊三重線，在本區設有大橋國小站，與民權西路站交會，預計九十九年完工通車，使得本區捷運系統更加完善便利。
另外，大同區南側緊臨台北車站雙子星大樓聯合開發案；該大樓地下有高鐵、台鐵，以及捷運淡水線、南港線、新店線、松山線等六鐵共構車站外，更可以在雙子星地下一樓完成『預辦登機』，再直接搭乘機場捷運，只約三十五分鐘，即可抵達桃園國際機場搭機離境，讓台北將成為全世界第三個『預辦登機』的國際都市。而雙子星大樓預計於二○一二年完工，屆時北市西區風貌將完全改觀，亦將有助於大同區進行都市更新。
有鑑於此，大同區的房價，也開始出現補漲行情。目前區內的行情，因指標案及交通建設的加持，平均行情已上漲到四十二萬／坪左右。本區內已有不少區塊正在進行都市更新開發，也讓大同區相較於其他北市各區，房價更具抗跌力道。
全台指標區段-信義區 利多猶存 持續發熱
位於台北市中心的信義區，佔地共約十一點二平方公里，台北市政府及台北市議會就在此區，是台北市的行政中心。區內更有聞名全國的信義計劃區，該計劃區內除了有具指標性的台北世界貿易中心及台北一○一外，更有國泰金控、中國信託、中油、遠雄集團、ING安泰人壽等多家企業總部在此設立，且新光三越、威秀影城、紐約紐約購物中心等大型百貨公司也聚集於此，區域的繁華程度，自然不在話下。
中心商業區周邊的住宅區塊，也因國際化的企業聚集，成為台北市豪宅聚落最集中的區塊，例如近期的「冠德遠見」、「寶徠花園廣場」，或前期的「信義帝寶」、「國美國家美術館」等豪宅案，都座落於計劃區內，且每坪房價都在百萬元以上，也因此帶動區內的房價水準，讓信義區的整體房價居高不下。
由於中心商業區是全台灣最繁華的地段，相對也會帶來眾多的人潮、車流進出本區，在區內規劃有捷運板南線、捷運信義線（施工中、預計一○○一年底通車）、信義快速道路、市民大道、環東大道等多項交通建設來疏解交通，因此交通便利，對房地產而言，也是頗強的抗跌因素。
信義區尚有兩大BOT案進行中，其中一個就是位於信義區西北側、國父紀念館旁的『臺北文化體育園區』（或稱台北大巨蛋）BOT案，目前由遠雄集團旗下的遠雄巨蛋事業積極辦理中，園區包含有多功能體育館、購物中心、五星級觀光飯店及辦公大樓等。另一個是位東側的『廣慈博愛院』BOT案，未來將採都市發展與社會福利兼顧的方式開發，目前此案已積極著手規劃。此兩大BOT案也都將讓區域的發展更加堅強。
經貿園區帶動唱-南港 潛在利多逐步發酵
『南港經貿園區』總面積達八十八公頃，東、北二側至基隆河堤，西至南港高工，南至南港路，區塊相當完整。『南港經貿園區』內目前已有近二百五十家企業進駐，員工估計超過一萬二千人，未來南港車站地下化完成、機廠BOT案，均可望再度吸引大量就業、居住人口湧入。
南港另一項優勢在於其四通八達交通網絡建設，除了現有的中山高、北二高、環東大道外，其他還包含有內湖捷運線、三鐵匯集的南港車站。高鐵部分、捷運南港線東延至南港展覽館站，皆預計在二○○九年至二○一○年間完工通車。
除南港經貿園區外，忠孝東路上的南港機廠BOT案，將規劃住宅、辦公、商場，預計二○一一年完工，三鐵共構的南港車站也將開發大型商場、辦公大樓、商務旅館等，預計二○一二年完工，其他還有南港輪胎、工信工程、僑泰興、台肥等企業，皆是這邊的大地主，目前也有多筆土地在規劃評估中，未來有望成為台北市的第二個信義計劃區。
目前附近房價包含鄰近的重陽重劃區、南港車站附近舊社區、向上至東湖捷運沿線、下至中央研究院周邊，都因經貿園區而受惠。近年本區在公共建設及交通利多支持下，已從三年前約二十五萬／坪，上漲至四十~五十五萬／坪，平均房價成長約是三年前的二倍左右，未來增值空間仍相當可期。
捷運、新板、遠東園區-板橋 房價支撐力強
板橋因為先天優越的地理位置，使其在大台北地區較早被開發，現階段也是北縣中最為繁華便利的區域之一。約在七十年間，建商開始大量搶進推案，帶來了大量人口移入；到八十年初，當時公共建設未能來得及趕上，房市反而漸漸走低，到八十八年時平均房價還一度跌至二十萬／坪以下，該年底捷運通車至新埔站，也僅拉抬了江子翠一帶的房價。
板橋之所以能有現在北縣一級地段的房價，最主要的原因除了上述的地理位置外，其實就是九三年的『新站特區』規劃。
全名為『新板橋車站特定專用區』的重劃區，在業界有『北縣信義計劃區』之稱，全區面績共四十八公頃，以台北縣政府大樓為中心，北側即為板橋火車站，最大特色在於它匯集台鐵、高鐵及捷運三鐵共構；此外特區內還會有多家知名百貨、精品業者進駐。另外既有的捷運板橋線(共有五站)，計劃中的環狀捷運線(共三站)行經；還有位在四川路、南雅南路、貴興路之間的二十四公頃『遠東通訊園區』變更案，除了增加就業人口外，園區有百分之二十五的面績將作為大片綠地及開放空間，亦可提升附近的居住品質與休閒機能，多項建設發展，在在使得板橋前景看好。
具有豐富機能及發達交通系統的板橋，在這波景氣反轉中，房價並沒有明顯下修，也証明了本區房價的抗跌性。若有想在本區購屋置產，本刊提醒您，仍是以捷運站、新板特區及遠東園區周邊為主，其中中山路二段、民生路二段附近為首選，除單價不像新板特區內來的高外，未來還有捷運環狀線行經，兼俱兩邊的利多支撐。
交通建設更完善-新店 裕隆生活城有利多
新店可由新店溪分隔，區分為新店市區及安坑地區。市區內有中興路(北二高交流道)、北新路(捷運線)及中正路三條主要幹道。區內發展相當成熟，且北側及東側有工業區的就業人口，因此不論在交通、生活機能或是客源，都是支撐本區房市發展的重要因素。
位於新店溪西岸的安坑地區，由於北二高設安坑交流道、碧潭橋擴建、增設中安便橋及中安快速道路，已明顯改善早期的交通壅塞情況。另外，位安坑地區東側山坡，屬水源保護區，為低密度開發，區內多為別墅產品。至於安坑地區，目前已有中安快速道路、中安大橋等疏解交通，未來尚有規劃中的安坑特一號道路與捷運安坑線，未來交通建設更加完善。
目前本區域最具話題性的開發案即是裕隆生活城A區對面，佔地達二萬七千七百坪的B廠區，日前已申請變更住商綜合區。未來預計規劃有住宅區、商業區及人工湖、公園、兒童遊樂場、停車場等等公共建設。其中，商業區部分約九千三百坪，鄰近中興路的區塊將規劃作商辦大樓區，由裕隆公司自行開發，未來將引進國內外商務飯店、影城、企業總部等。而佔地約七千五百坪的住宅區塊，則預計規劃具有水景的豪宅。
若裕隆城開發案完成，再搭配上以家樂福、裕隆城為主的既有成型商圈，未來台北南區包含購物、娛樂、休閒等機能核心將會匯集與此，向北與羅斯福路與公館、景美等知名商圈串連，未來周邊生活機能及地段房價都還有上漲的潛力。
工商發展成熟-桃園市 地利之便 北客青睞
桃園市為桃園縣縣治所在地，全市總面積為約三十五平方公里，人口三十九萬餘人，人口密度達每平方公里一萬一千人，為全國第九大都市。
桃園市區內有中山高（國道一號）從北側通過，設有南崁交流道，西側另有機場聯絡道（國道二號）貫穿龍安地區，設有南桃園交流道，市中心早期就設有桃園火車站（位東南側），由於區內的聯外交通便捷，又擁有鄰近大台北生活圈的優勢，因而能吸引相當比例的台北客南下購屋，也讓桃園市的房價有了基本的支撐力道。
至於桃園市的建設利多，首推中正藝文特區，其範圍為中正路、新埔六街、南平路、大興西路間，佔地約十六公頃，將規劃成為國際級藝文中心及商業中心。特區內目前已有當地知名建商中悅建設，正在興建高級辦公大樓及豪宅產品，未來區塊的質感將再提昇，房價上也會形成不錯的支撐力道，另外麥當勞等知名餐廳也已進駐特區內營業。
因為桃園市工商發展已相當成熟，不論生活機能或是學區皆十分便利，再加上已積極規劃中的桃園捷運紅線（臺鐵捷運化高架案）、捷運綠線（八德—桃園中正路—蘆竹—大園航空城）、捷運橘線（平鎮—內壢—桃園大興西路）、捷運棕線（桃園桃林鐵路—龜山—新莊）等，皆由桃園市區內通過，未來房價的潛力仍十分強勁。
火車站都更、關埔計劃-新竹市 再現曙光
新竹市近年的房市和『新竹科學園區』息息相關，竹科的就業人口不僅帶動了大批的購屋需求，其高收入也帶來強勁的購買力道，先前因佔地利之便，及完善的生活機能，竹科人購屋以新竹市推案為首選。不過之後話題性十足，同為新竹縣治及高鐵六家車站所在地的竹北市的大量推案，讓竹科人有了另一個選擇。但隨著竹北市的推案過盛，加上新竹市近期又有幾個利多，讓新竹的房市又再現曙光。
目前新竹市較為指標性的利多為新竹火車站都更案，現階段積極推動的區域為南大路、東大路一段及東南街所圍區域，占地約七公頃，未來都要變更為商業用地，將規劃成百貨、商務及金融聚集的商圈。而新竹火車站藉由都更案的翻新，提升公共空間品質，再與新竹前站的商業活動做連結，將創造更多商機，帶動新竹市區的房價。另一個則是關埔計劃，為『擴大新竹市都市計畫』（高速公路新竹交流道附近地區）之別稱，過去原為規劃延續新竹科學園區發展之竹二科，面積約三百二十七公頃。目前已陸續重劃完成，且因近竹科和交流道等先天的優勢，加上新竹市區大面積基地日益稀少，成為目前新竹市的推案重點區域。
新竹市近期有新竹火車站都更案、關埔計劃和接軌高鐵特區的新竹捷運線等利多，相信新竹房市還是十分的有潛力，近期要在新竹市購屋的民眾，建議可先至關埔計劃區和新竹火車站都更案周邊尋找，研判這兩區的房價還會有可觀的增值空間。
最熱門的房市地區-竹北市 遠景可期
新竹市的衛星城市竹北市，因地近新竹科學園區，加上各項交通建設如：國道一號竹北交流道、東西向快速道路、台灣高鐵新竹車站特定區、台鐵六家車站陸續完成，人口成長極為迅速。
在重劃利多及話題可供炒作及拉抬下，近年竹北地區的房市推案，可說是如雨後春筍般地大量推出。由於竹科人消費力強，需求目的不僅是自住，也有置產投資，更讓本市一度凌駕新竹市之上，躍居竹科周邊最熱門的房市地區。
除了縣治特區外，與竹北市相關的重劃及開發建設，還有新竹生醫園區，園區公共工程完工後，政府將繼續投資育成中心、防疫中心、生技廠房、管理中心、國際會展中心及生醫產品研發中心等多項硬體建設。至於引進生醫產業方面，會以創新製藥及高階醫療器材產業為主。
另一值得特別注意的『璞玉計劃』—範圍涵蓋竹北、芎林兩個行政區，位於高鐵新竹車站特定區北側及東側部分。總計劃面積約四百四十六公頃，設立『創新育成園區』(包含IC／SoC設計與生物科技產業)，目標為落實產學研合作，培育前瞻性高科技產業，養成業界研發人力。另外還有多所高等學校的預計進駐，配合高鐵站區周邊的建設持續發展，遠景可期。
對於近期想要進場購屋的民眾，重視生活機能的，建議要選基地近縣治重劃區的個案。至於想要置產的客戶，首重地段，正光明六路和高鐵站周邊的商業區，都是不錯的選擇。而新重劃的台科大重劃區，目前已配地完成，預計在明年初會出現一波推案潮，台科大重劃區頗近縣政府，連絡交流道也很便利，值得期待。
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