舊時以工業為區域主要經濟活動，因而有『黑鄉』稱號的北市南港區，以往總給人邊陲、發展落後的刻板印象；因此，原本是全北市房市地段價值最差、房價最低的地區。然隨著都市發展之變遷，及區域各項發展利多發酵，南港已逐步脫胎換骨，甚至是現階段北市各區中，發展潛力最雄厚者……
多數國家或地區的發展歷程中，都會區之範圍，通常會隨著人口增長而向外擴張；因此一個地區，可能短、中期看，是發展重心、繁榮鼎盛，但反過來說，現在的邊陲或落後地區，未來也有可能迅速脫離邊陲、落後的困境。
就以北市來說，曾繁華一時的艋舺、大稻埕，或是西門町，現在地位早不如前；而80年代繁華、叱吒一時的東區，當時商業上主導性之地位，如今也已被近年崛起的信義計畫區所取代；而信義計畫區，在民國70年代前，則根本還是一片荒煙漫草的景象。
同樣的道理，目前以大安及信義區為中心的北市市中心，在今年百萬單價豪宅挹注下，持續成為『最高貴』的房市區；但以往被認為是邊陲地帶的行政區，也正在急起直追。位於北市最東側的南港區，就是最鮮明的例證。
◆北市東側邊陲 早期工業繁盛
因為位於基隆河岸，早期本區因而發展成一河港，且由於是在南岸，『南港』之名因此而來。在國民政府來台前，南港是以農業為主的鄉村，西北邊沿基隆河一帶有磚瓦廠，南邊山區則產煤礦及包種茶。早期南港有『綠色茶鄉』的美稱，就是因為所產包種茶之故。
在北基鐵路、公路開闢後，南港轉型成工業重鎮，早期有公賣局、南港輪胎、中南紡織等進駐設廠。民國42年，南港自來水廠第一水源工程完成，更利於人口集中及工業發展。之後，如台肥等大型企業即陸續進駐設廠。不過請注意，當時的南港還是隸屬於台北縣。
民國45年中，台北縣政府公佈實施南港都市計畫，自此本地建設快速進展。57年南港劃入台北市管轄，在大眾交通建設更臻完善下，南港工業起飛；70年代，本區工廠增至七百餘家，南港正式成為北部工業重鎮。到了這時，南港才真正和『黑鄉』的稱號連上線。
57年前隸屬北縣的南港，都市計劃主軸確是以工業為核心。57年納入擴編的台北市後，區域發展目標才得以轉變；58年新頒布的都市計劃中，就將南港分為六大區塊，重新規範各類地目及範圍。
在90年公佈的南港區都市計畫通盤檢討書中，總面積2,223公頃的南港區，目前實際畫入都市計畫範圍面積約981公頃，其中住宅區有151.8公頃，商業區30.4公頃，含軟體工業區在內之工業區共109.7公頃。其餘都計範圍外，比例將近56%之土地，則劃定為農業區、保護區及行水區。
儘管從各項統計數據，包括土地利用、就業人口或產業結構看，南港並非台北市內工業活動最頻繁之區域，然或許當時在大台北範圍內的大型工廠，確實都在南港，因此『黑鄉』的刻板印象，仍跟隨著南港。
◆重大利多開展 黑鄉房市起飛
儘管北市後來發展核心逐漸東移，但短時間內，南港地區房市在北市12個行政區中，仍屬相對較差者。以七、八○年代全台第一次房價狂飆期來說，南港區就似乎沒有參與。
90年代初期，南港新屋行情仍不到二字頭，只有同屬邊陲的文山區，平均價格比南港略低或相當。當時全南港房市發展暨行情最佳處，是因基隆河整治計畫截彎取直後產生的新生地，也就是當地俗稱的重陽重劃區；不過該區新屋行情，也還在25萬/坪以下。然而於此同時，有關南港發展的契機，已經悄悄揭開序幕。
讓南港脫胎換骨的第一個關鍵，是85年陳水扁市長時代即頒佈的『南港經貿園區』計劃。該園區有兩大核心，一是目前已進入第三期招商的南港軟體工業園區，二則是第二世貿中心，也就是預計明年初正式啟用的南港展覽館。前者使南港產經活動從原來的重工業，轉型成為精密電子工業，後者則將本經貿園區乃至於全南港之地位，拉升至與信義計畫區相提並論。
接著，則是更關鍵的交通建設；畢竟如無配套的交通建設，包括經貿園區在內的一切發展，毋寧是空談。包括較早通車的板南捷運線（至昆陽站），及聯絡北二高、市民大道與內科園區的環東大道，不僅使南港的聯外交通動線瞬間進化，區域地位也因此提昇。這部份，可說是近期南港房市迅速進展的起點。
甫通車的高速鐵路，連同施工中的南港捷運延伸線，及正積極進行地下化的台鐵，則將在目前的台鐵南港站交會，也就是所謂高鐵、台鐵及捷運的『三鐵共構』，這更是南港區域暨房市發展的熱門大利多。
◆近年區域房市發展概述
從高架快速道路、捷運、重劃區、經貿園區到三鐵共構，近年南港發展利多不斷，不過由於過去工業活動產生的包袱，及相對位置偏遠；因此92年下半年SARS疫情獲控制後，全台房市景氣快步復甦，然南港則仍未見起飛。
當時最有名的建案，是位於玉成街，由當時還以大都市建設名義推案之遠雄企業團的「大都市新天地」。本案基地原為工業用地，經捐地後變更為商業區，總規模90億，產品分住家及商辦兩部份，開價方面則達35萬/坪。
從現在的標準，這35萬/坪當然不高；然以92年第一季，也就是本案的推案時間論，則是超過區域行情甚多的天價。遠雄是以大基地開發及頂級建材予以包裝，同時更藉由板南捷運線與信義區拉攏，如此之『天價』才能被合理化。
93年南港房市還算處於蟄伏階段，雖有出現開價上探3字頭的個案，但整體來說，新案平均開價行情都在每坪26~29萬的水平，推案多集中在重陽重劃區內，整體推案量不算高。直到94年，南港房市才稍稍呈現價量齊揚。
產品方面，南港雖說邊陲，好歹也還是台北市行政區之一，因此大樓產品是當然主流，別墅產品則曾在重陽重劃區及經貿園區內驚鴻一瞥，不過都是大樓與透天併售之情況。另外，由於南軟園區的規劃，因此時而出現的廠辦產品，也是本區房市另一特色。
以下，我們將南港分為由西向東，輔以發展時間順序，大致分為六個區塊，進行詳細的區域房市分析。
一‧南港公園周邊(台鐵以南區域)
從信義區方向沿著忠孝東路六段往東，就可到達本區。如搭捷運，則大約是南港線後山埤至昆陽站之間的區塊。整體來說，本區由於發展較早，因此市容較為老舊，多為平房公寓，唯一且最大的優勢是生活機能完善。前文提到的「大都市新天地」，就是位在本區；「大」案的商辦部分，是在93年4月另定名「國際金融廣場」進場銷售。
「大」案後，本區約有一年左右的推案空窗期，直到93年底，才有新推案出現，開價則跳到37萬/坪以上，「昇陽馥麗」更直接開到41萬/坪。本區由於鄰近信義區，加上南港捷運線早已通車至昆陽站，在捷運利多發酵較早下，行情確是南港最高，但絕非全南港都可等量視之。
95年底「信義旺族」曾在93年底預售推出，開價則從當時37萬/坪，直接拉抬到47萬/坪，漲幅逼近三成；今年新推出，規劃複層式小坪數產品的「四季LULUR」，更開出61萬/坪，為96年中為止的南港新天價。
二‧南港路三段(台鐵路線以北至基隆河岸)
本區範圍為上述區域北側，一直到基隆河岸地區，東邊則到向陽路。由於本區大部分面積都被規劃為策略性產業用地，因此過去完全不可能有住宅推案。區塊西北角有一個由八德路四段及成美橋圍成的小區塊，劃定為商業及住宅區。
由於真正可供開發的腹地極為有限，本區歷年推案相當稀少；94年前，區域新案開價行情大約在30萬/坪左右。近年工業住宅風興起，本區在94年底有「昆陽星鑽」推出，開價24萬/坪，坪數規劃為18到80坪。
接著95年，同建商再推「昆陽一品」，同樣是多元坪數規劃；之後所剩之大坪數產品，再以「昆陽之星」之名推出，開價則上推到29萬/坪。這一年內5萬之漲幅，當然是拜北市土地荒議題所賜；本區塊之建設，其實並無明顯進展。
三‧南港舊市區
約93年前，本區房市並不熱絡，不過該年推出，位於市區興華路的「東方文華」及二期「東方君悅」，卻具有一定意義；因為這兩期推案之高樓層戶別，是正南港首次有住宅單價上探3字頭。
由於南港車站乃是區域最大利多—高鐵、台鐵及捷運三鐵共構站的核心所在，加上原本區域發展就算成熟，生活機能無虞，因此「東」案後，雖本區有將近一年時間沒有住宅推案，不過『不推則已，一推驚人』；94年南港區一級指標案，總銷66億的「力麒村上」就在本區內，開價更來到35萬/坪。
「力」案之後，本區一度成為南港地區推案最頻繁之區塊；從同年底推出的「彩色羅馬」，95年5月「晴之初」，到9月「三鐵飛行館」及「極緻DECO」，反應持續熱絡，位商業地的「晴」案更開出38萬/坪之價格，較偏的「極」案也有34.5萬/坪。此時，南港房價站穩三字頭的態勢已然確立。
至於94年初，於本區北側策略性工業區推出的「世紀廣場」，除廠辦產品外，後棟則規劃三、四房住家（登記用途為資訊服務業）；其23萬/坪之價格當然是超低，不過因位置及地目之故，本案實際成交價格談不上什麼行情，僅供參考。
四‧研究院路、舊庄路暨中研院周邊
本區以研究院路周邊為主要區塊，舊庄路也是本區主要道路，中研院是想當然爾的重要地標。本區比鄰東側汐止橫科地區，西邊則是限建保護區。
本區是全南港最具住宅區氣息的區塊；而儘管北二高設有南深路交流道，可從汐止方向聯絡本區，但由於該交流道僅南往北單向設置，由北往南仍須經舊庄路接環東大道轉北二高或市區，故整體而言，交通動線仍相對較封閉，影響區域房市發展，區域行情一直是南港相對偏低者。
在研究院路幾乎等於本區唯一聯外幹道下，地段價值受到侷限，建商在此推案意願不高，過往行情也不到二字頭；事實上就地緣關係論，本區反而跟深坑或汐止較密切。
95年後，台北市土地荒觸發的房市熱，當然也延燒到本區。95年4月，本區終於出現睽違已久的新推案，為知名建商宏普建設推出的「中研上哲」，開價當然也跟著節節升高的區域行情，一下子衝到32萬/坪。雖本案僅13戶量體，不過已算重啟本區沉寂甚久的房市。
同年底，同區又有「中研苑」進場，規模同樣不大，僅19戶，但面公園戶別開價達38萬/坪，成為目前為止本區塊最高價格。今年本區陸續又有「御創‧中研」及「一品中研」推出，開價皆為37萬/坪。產品方面，「中研上哲」及「御」案為換屋規劃，其他兩案則是推二、三房產品，顯示儘管房價上揚，本區仍以基本需求及區域消費為主，兩極化也就是高或低總價產品，生存空間不大。
五‧重陽重劃區
本重劃區位於正南港地區的西北側，大致是由向陽路、重陽路所圍成之區塊，旁邊就是工業區，SARS疫情爆發期間收容病患的基河國宅三期也在此。事實上，本區原來是基隆河行水區，83年9月公告實施的整治計畫，將基隆河道截彎取直後，才出現這塊重劃新生地。
按照該整治計劃，實際產生的新生地，除本區塊外，還有北側，也就是基隆河對岸，隸屬內湖區、安康路以南的工業區。90年6月修定的變更計劃中，南港區部份即重劃為低密度住宅及商業區（住宅區建蔽率40%，容積率160~175%；商業區建蔽率60%，容積率215%）。
92年下半年，SARS疫情獲控制後，整體房市景氣迅速復甦；而南港區域房市，也是從這裡起步。從92年「和楓大賞」、「親愛的家」開始，93年「亞瑪森花園」、「溫哥華花園」，94年「華園」、「雅曼尼CASA」，到95年「蒂芬尼Garden」、「卡地雅」，華固建設可說是本區的推案大戶。
而這些個案的推出歷程，其實也是南港開發利多帶動本重劃區內行情演變的見證。SARS期間銷售的「和」案開價25萬/坪，隔年底「溫」案漲到28萬/坪；94年中「華園」雖僅26萬/坪，但同年底「雅」案開價已拉升到33萬/坪。95年底「卡」案，更直接衝到40萬/坪之開價。
除華固諸案外，大樓與透天併售案則是本區另一推案特色。92年「松廈柏園」為當時超低價案，大樓僅開18.5萬/坪，透天也僅23.5萬/坪。95年3月的「花園＆別墅」，當時大樓每坪28萬，透天單價更達35萬/坪；從此也可看出，本區乃至於整個南港，近年來房價翻漲速度之驚人。
今年度本區持續有個案推出，不過應是可用建地已有限，且面積不大之故，新案規模並不大。今年初的「向陽傑作」還有10億規模，「漱夏行館」則僅17戶量體，開價則分別為42及43萬/坪。儘管區域開價已探至四字頭以上，但從「向」及「漱」案去化速度奇快來看，南港開發利多的逐漸到位及發酵，仍足以做為支撐。至於實際購置的客源，則以區外、自住目的者較多。
六‧南港經貿園區
根據南港經貿園區的開發計畫，及後來變更納入的R13及R17基地，本區可供開發之面積大約是57公頃，其中住宅區約25.71公頃，商業區則有22.43公頃，另8.27公頃為軟體工業園區用地。
住宅區部分，又分一般住宅及商務住宅使用兩類，商業區中則有約6.07公頃為展覽館用地。土地使用強度方面，住宅區建蔽率40~50%不等，容積率則從最嚴的120%到225%都有；商業區則建蔽率為60~80%，容積率310~560%。
由世正開發負責規劃及招商的的南港軟體園區，在86及92年先後推出第一、二期。不過和內湖科技園區雷同，招商初期在嚴格限制進駐業別的情況下，廠商進駐意願不高。90年後，市府針對此點進行檢討及開放，才逐步增加進駐率。事實是，軟體園區進駐狀況，確實直接影響本區的發展及房市銷售。
而上述狀況，的確也影響本區住宅推案。經貿園區內住宅區，初期推出標售時，可說是有行無市。92年底推出，位於惠民路、重陽路口的「左岸庭苑」，雖的確位於本區，但當時卻是以鄰近南港市區為訴求。
93年下半年，位於經貿一路的「園墅」，為大樓、透天併售案，也是本區真正第一宗住宅推案。本案透天產品開價32萬/坪，大樓則為28萬/坪；以當時的角度看，本案推案位置稍偏，價格也不低，加上園區利多條件尚不成熟，銷售上確實有相當難度。然同樣的規劃及價格放到現在，應該會在很快時間內去化完畢。
經貿二路之「風尚」於94年10月推出，開價為28萬/坪，但本區發展利多已開始發酵。同年11月，潤泰創新國際推出、規劃純換屋產品的「潤泰東方麗池」，開價便直接挑戰每坪37萬，之後實際成交也都在30萬/坪以上。
「東方麗池」推出後成功在短時間內去化完畢，可說帶動了本區住宅部份的推案熱度。95年從「經貿DJ」、「風華」到「經貿party」，開價一路從37萬/坪跳升到42萬/坪。今年4月進場的「經貿」系列最新「經貿BOSS」，初開價47萬/坪，隔月「風尚」系列最新「風雅」，更直接把平均表價抬到55萬/坪。
開價節節升高，區域房市去化速度仍奇快，這一方面當然是相關利多的支撐，但另一主要原因則是供給量始終無法放大，造成供不應求。而之所以產生此一情事，則是經貿園區開發計畫做為示範級專區，對建築物相關規定異常嚴謹；從地下室開挖、開放空間到樓宇設計，都有嚴格規定、限制，加上所有建案都須經都審，於是在建照審核發放速度極慢之下，區域房市供給自然很難放大。
從上述趨勢看，似乎60萬/坪之開價指日可待。不過據了解，今年6月後，「經貿BOSS」調高開價到55萬/坪，「風雅」也調到58萬/坪，加上大環境方面，消費者已對於連年持續飆高的房價產生質疑及觀望心態；在目前市場觀望態度濃厚之下，前述兩案調高表價後，去化速度明顯趨緩。
本區目前行情確已站穩45萬/坪左右，但如要繼續上攻50萬/坪以上關卡，恐怕要等世貿展覽館在內的經貿園區開發可見形貌後。
◆『新東區』漸成型 房市潛力雄厚
交通上，從南港捷運線開始，然後是高鐵設站，接著捷運內湖線再連成一氣，與南港延伸線交會，形成捷運路網。而區域開發方面，先有重陽重劃區，接著又有經貿園區闢建，未來還有包括南港輪胎、台肥等機構工業區變更開發。無論是交通上的匯聚人氣，開發上的經貿及工商綜合區，南港都儼然具備『新東區』的雛型。
從這個角度看，南港確實很有機會成為下一個信義計畫區，北市東側發展核心。接下來，本區還有區域新利多準備發酵，這包括南港輪胎廠現址的變更開發案、舊公賣局瓶蓋廠變更開發，還有預計2008年啟用的南港展覽館。
位於南港路二段南側的南港輪胎變更案，94年底已由北市都計委員會通過，變更為特定專用區（30%土地捐給市政府進行公共設施及道路之開發），朝企業總部、主題場館或綜合商城等商業用途方向開發，投資額69.5億，計畫總面積4.46公頃，特定專用區建蔽率上限65%，容積率上限235%。
不過本案於96年初送內政部都市計畫委員會審議時則被駁回，主要是對容積率放寬沒有共識。根據北市都委會通過的變更案內容來估算，原來工業區容積率約200%，在限時開發及容積移轉等獎勵下，最後實際容積可能近350%，且還不含符合都市更新條例之容積獎勵部分。
另外，南港展覽館部分也有變數。根據最新報導指出，該館目前施工進度嚴重落後，已確定無法按預計時程，也就是明年元月啟用，這當然會影響這個新東區真正成型的時間點。至於區域另一重大利多，地下行駛的南港捷運延伸線，至南港站預計今年底通車，到經貿南站段則為99年底。
而說到捷運，當然要來看看所謂的三鐵共構。如真要探討這三鐵共構是虛有其表，因為三鐵中的高鐵，其實南港站只是轉運站，並無客運功能。而真正值得注意的，應該是稍早頒布的南港車站周邊都市更新及土地變更開發案。
根據初步規劃，本案將串聯經貿園區，成為一個縱向串聯的發展軸線，堪稱南港做為東區都市核心的最後一塊拼圖。從這個角度看，儘管各項建設開發時程及經費上或有變數，但總括來說，南港仍是北市各區中，最具未來性及房市開發潛力的區域。
=> ☆南港1~2房
=> ☆南港3~4房以上
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