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都更懶人包參與都更後我該注意哪些事情？

住展雜誌 408期 2016.01.26

儘管都更部分條文被判違憲，導致推動卡關，但基於居住品質提升及都市公安，都市更新之推動仍有其必要性，未來將有更多民眾參與其中。據此，瞭解都更的基本流程及相關事項，應當是現代城市居民的必修課程…

「我家要都更了！我該注意甚麼？」

儘管法源部分條文被判違憲，使得近期都市更新陷入瓶頸，甚至停擺；不過基於生活品質改善，老舊建築改造，乃至都市公安、防災等角度，都市更新仍有推動的必要與急迫性。因此上述的情境問句，想必是未來每個住在城市都會的台灣人民，都可能遇到的實況。

都更推動有其必要

然不可否認地，都市更新是門具高度專業的學問，且相關程式繁瑣，一般人難以完全理解，加上當中有相當程度的利益分配甚至衝突，常常容易引發紛爭誤解，這些讓都更推動產生更大困難，更讓某些人望之卻步。

有鑑於此，本文將以深入淺出、輔以圖表說明的方式，讓讀者瞭解都市更新的法定程式，參與時可能會遇到的各種狀況，及該怎樣面對，當然最重要的還是如何保障自我權益。

要瞭解都市更新，首先要知其推動流程。基本上，整個都市更新案分為前端整合，中端劃定審議，及後端領照興建完工三階段，而一般說都市更新程式複雜，指的是劃定都更單元及計畫審議之階段；這又可分事業概要及事業計畫與權利變換兩大階段。

都更程式繁瑣複雜

事業概要階段，實施者需先取得若干比例原住戶同意書報核（註），接著書圖檔案審查、兩階段審議(專案小組及大會)，核准後便進入事業計畫與權利變換階段；而多數住戶的整合及簽署同意書，基本上是在此一階段同時逐步完成。

事業計畫及權利變換階段，同樣需經兩階段審查，還有公開展覽、公辦公聽會、聽證會等程式；全部完成後，才啟動後端的核定發佈，及其他如拆遷、登記等其他事項，最後領(建)照動工(詳見圖表一)。

以上這整套流程，雖然頗為繁瑣，但實際上住戶整合才是難度最高的，畢竟牽涉的是私人財產及居住形態的異動，及更重大的利益分配；此外，大法官稍早判定部分條文違憲，因此目前官方單位相關通知檔案，都須完成『送達』的動作，避免產生任何可能爭議。

簽訂契約前先詳閱

新北市都市更新處長王玉芬提醒都更參與人，一旦同意參與，就應該盡可能參與程式當中各項公聽或聽證會，簽定同意契約前更一定要詳細審閱相關內容。

新北市都更處更開全台之先，提供民眾『都市更新契約應注意事項』做為參考；包含單元範圍、實施方式、規劃信託管理、保證金、分配原則、租金補貼等原則，甚至工程施作、交屋產權登記及後續賦稅負擔等；契約上都需確實揭露。

此外，都更處更推動『陽光法案』，要求都更計畫實施者在事業概要完成之同時，就必須架設網站公佈所有相關資料。該處更設立諮詢協商平臺，由官方當和事佬；王玉芬透露，一些原本難以整合的案例，透過該協商平臺、由官方擔任中立第三者居中斡旋協調之後，最終都順利完成整合。

尋求專業機構協助

都市更新發展研究基金會執行長丁致成則建議，參與更新的原住戶，在事業概要或計畫之整合初期，就要尋求專業諮詢機構之襄助；這類機構不但可給予法令及整合上的一臂之力，還能提供財務之初步規劃，試算出更新後原住戶可取回的房地面積、房型等等細項，當然過程須秉持公開透明之大原則。

過去台灣的民辦都市更新案例，多是由建商整合並擔任實施者，而建商推動意願常受市場景氣波動及相關政策影響；但有些亟待更新的建物，不能等景氣好轉時靠建商來推動，因此自力推動成為另一可行選項。

不過這下問題又來了。民眾可能就會問，那應該是找或等開發商整合擔任實施者，還是自力更新比較好？

對此丁致成認為，自力更新有相當難度，原因在於，原住戶自己擔綱實施者，就須將土地設定抵押，自負全案的財務風險；如果原住戶財力不足，或更新單元地段不夠好、銀行鑑價融資太低，推動難度更高。他建議，還是透過專業諮詢機構協助，找到合適、有經驗及能力的建商參與為佳。

自力更新主導性更強

丁致成進一步指出，台灣民眾普遍缺乏社區意識，因此無論自力更新，或如日本那套社區自主更新(建商角色為更新組合一員，承諾承購更新後多出的房屋量體)的模式搬到台灣，都很難推動。畢竟自力或自主推動更新，除需瞭解相關法令辦法外，還得透過無數次討論協商達成若干共識；而台灣住宅社區往往缺乏足夠凝聚力，自力更新因此更加窒礙難行。

不過王玉芬持不同看法。她認為，無論自力更新或建商整合，都有風險；建商固然財力足，擔負風險能力較強，但建商擔任更新實施者，原住戶就只能就分配坪數做要求，其他方面多是建商主導。

相對地，如果選擇自力更新，不僅坪數，連房型、建築外觀或建物設施規劃等，都由原住戶自行定奪，更新完成後的增值利益也是原住戶自己分享，即便承擔較多風險，但所得到的果實也更豐碩。

王玉芬認為，究竟該選擇自力，還是由建商擔任實施者？端視原住戶是否希望掌握更多主導權而定。如果簽完同意書就不想再過問，只想等著搬進新房的參與者，那最好還是選擇由建商擔任實施者的更新模式。

事實上，新北市近年培養都更家教，也已輔導了不少成功的自力更新案例。據此王玉芬預估，未來採取自力更新的案例會更多。但她也提醒，自力更新代表原住戶須花更多時間精力做整合及規劃，而台灣民眾或社區通常欠缺社區意識，確實是一大挑戰。

全案應交付信託為宜

有關財務部分，丁致成還提醒原住戶，全案一定要交付信託，才更有保障。另外，除非是自力更新，否則自持土地不該讓實施者拿去設定抵押；他指出，如果原住戶拿出土地設定抵押，等於是承擔了應由實施者負責的事業計畫債務風險，因此必須特別留意。

他進一步分析，如果都更社區一樓有店面或有頂樓加蓋(違建)，通常也更難協商。因為店面持有者會強調都更期間無法收租，因此會要求分回更多利益，但都更中的權利變換是根據建物實際權狀坪來分配利益；此外，有些店面還是外推騎樓經營，更因此造成價值認知上的落差與爭議。同理，頂樓加蓋是違建，但屋主往往也會主張相似權利(出租獲利)，同樣增添都更協商上的困擾。

都更相關爭議，除了源自利益分配外，市場(行情)波動也會造成影響。畢竟簽訂同意書到實施，時間冗長，期間房價總會有漲有跌：而上漲時，原住戶會想多分一點，行情下修時，則換成建商希望住戶可以少分一點。

說到這裡，相信即便都市更新推動多年，很多人還是不大瞭解，什麼是權利變換？丁致成解釋；簡單地說，權利變換就是協議合建的法制化。

他指出，以往民間合建，建商出資、地主出地，完成後利潤按比例均分；權利變換則是減法概念，以價值為計算基礎，建商扣掉營建成本及合理利潤後，剩下的就由原地主按原持有房地價值平均分配。王玉芬則補充，都更辦法對建商的營建成本及利潤細項(比例)都有明文規定，一旦建商營建成本和原地主土地價值估價完畢，建商的利潤就是固定的。(詳見圖表二)