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| 【胡芝寧╱台北報導】房子要賣，價錢該開多少？要怎樣為自己的房子定一個能成交、又不虧本的好價錢？這是賣房子的人共同面臨的問題。雖說決定房價的因素取決於地段，但房子本身的條件即所謂「屋況」，是賣家如何能在同地段勝出的主要關鍵。 |
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拒絕吃虧
地段、區域差不多的房子，賣價卻有相當的落差，甚至同類型的產品、同大樓、社區也會出現不同的成交價格。要讓自己的房子在區段中脫穎而出，首先要能掌握區域的市場行情，進而從外在環境、公共空間到屋內狀況，對房價進行評估。 |
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打造高價勝出關鍵 這些功課少不得
調查區域行情 整理內外環境
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先用買方身分詢價
如何掌握市場行情，除平日多看地產新聞、專題外，上網瀏覽或到附近的仲介公司諮詢，都是取得行情資訊的方式。
永慶房屋業務部經理吳景儀表示：「房子是人生最重要的資產，對賣方而言，每個人都想賣高，屋主應先了解行情，計劃一段時間，這樣開出來的價錢才不會和市場差距太大，難以成交。」
以大台北地區為例，房仲業的發展已經相當成熟，各品牌仲介店頭，也會針對各區域做行情分析與評估。同一標的物，通常賣方身分向仲介問到的價錢會較低，買方身分問到的價錢會較高，可以先用買方的身分，到各仲介店頭去打探產品資訊。
向仲介詢問自己房子附近的標的物、及類似產品的開價狀況，或詢問經紀人客層狀況、成交案例，甚至請業者提供近3個月的成交行情，進一步分析什麼樣的產品最受歡迎。經過一段時間的準備，物件看多了，自然能比較客觀地了解市場行情，不至於產生價錢開得太低搥心肝、或價錢開得太高乏人問津的情況。
對市況有了基本了解後，從鄰地關係、交通條件、生活機能、學區等小環境，到物件所在地的管理、結構、採光、格局等都是價格加減分的因素。
吳景儀說：「看同棟大樓鄰居房子賣多少價錢，也是一個開價的標準，但鄰居的價錢並非唯一，也許鄰居的房子有花心思維護和整修，所以價錢僅供參考，並非絕對。」
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小裝飾為房價加分
了解行情後，就該打理房子內外，讓好的賣相來支撐價格。一般房子搬空比較好賣，但若屋主仍住在裡面，也有營造氣氛的優勢。由內而外，整理公共梯間、在外不要堆放雜物，室內盡量保持整潔，也可利用燈光、音樂讓買方感覺到溫暖。若是空屋，在行有餘力的原則下，可先花費一點成本，將室內的牆壁、地板重新粉刷、換過，搭配窗簾、燈光等小裝飾，一定可以為房價加分不少。 |
專家意見
房子整理妥當售價高10%
房仲業對於出售的物件，有一套鑑價標準，主要就是將物件由外到內作一番評估。首先當然是以附近行情為參考標準，案量大、成交案件較多的仲介業者，對於區域行情的掌握較為客觀，也較能切中合理價位。
以基本行情為基礎，再評估環境和屋況加、減分。大環境，指的就是生活機能、出入是否便利，學校是否在步行範圍內，如果鄰近公園、捷運站，交通方便又有大型綠地，自然可以為房價加分。
小環境的部分，可以從樓下或附近的店家形態來看，例如樓下是便利商店，就比修車行有價格優勢。社區形態也是重點，公寓要看樓梯間是否堆放雜物，如果公共空間很凌亂，會讓人覺得鄰居素質不高，降低購買意願，而管理好的社區，房價會有一定的支撐。
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勿用壁紙掩飾漏水
同一棟大樓，有時會出現不同的價差，主要是屋況的差別。如果不能以空屋出售，建議最好來一次大掃除，反正房子賣出去後也要清理，不如事先把家裡不必要的雜物清掉。清潔門窗、廚房、廁所、地面、家電之後，可以讓空間看起來更寬敞、舒適。
採光、通風是買方選屋重要的條件，所以窗戶、窗簾要保持乾淨；照明也是重要的環節，家裡盡量弄得明亮一點；牆壁也可以作一點修補或美化，盡量創造讓買方想住進來的氛圍。
屋況本身是鑑價最重要的條件之一，房子如果有滲漏水、壁癌等問題，最好能夠事先整修，不要存僥倖的心裡，萬一用壁紙、油漆來掩飾漏水裂，買方在成交後若發生問題，賣方還是要負責任的。
環境整理、屋況妝點、修飾，對增加賣相有大助益，也能賣得更好的價錢，整理得好的產品，身價通常可多出區域行情5~10%。
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漏水保固期間6個月
中古屋買賣，「漏水保固」是買賣雙方、甚至仲介業者最常出現的糾紛。漏水問題之所以常引起糾紛，除了非下雨天難以察覺之外，賣方也可能用粉刷、貼壁紙等方式掩飾。買方在驗收手續完成後，即表示已經接受承購物件的屋況，搬進去後若發現漏水，根據法令，完成交易後6個月內，買方可依簽約內容向賣方要求維修，此時買賣雙方有認知差距，糾紛難免。
現在有品牌的房屋仲介業者，都會提供至少6個月內的漏水保固服務，若透過仲介購屋，房子漏水時，可依照買賣時簽立的契約，要求仲介公司負起維修的責任。消費者除了要注意保固期限外，也要詳讀保固契約內容，對於保固的時間、範圍、費用的負擔等細節都要釐清，才能有效爭取自己的權益。 |
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