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三鐵共構將到位 三車站大車拼 板橋VS.台北VS.南港

住展房屋網 文/施絢傑 攝影/邱添榮 363期-2011/12

九六年台灣高鐵營運，台灣全島正式成為一日生活圈；而同樣具時代意義的其實還有，台灣軌道運輸正式進入立體化時代。藉由分層規劃，同一車站內可搭乘各種不同運輸工具，也就是一般俗稱，交通轉運樞紐之三鐵共構車站。而因具備如此特殊性，這類車站周邊房市還真頗有看頭…

無庸置疑，軌道交通堪稱近年房地產題材當紅炸子雞。然而真正是票房靈丹者，也僅有捷運；九六年初正式營運的高鐵次之，老字號台鐵，效應則相對不明顯。

不過，高鐵仍使台灣全島變成一日生活圈，台鐵近年也加強營運品質，並積極推動多處之高架捷運化；加上石化能源日漸枯竭、價格愈來愈高，運輸效能更佳的軌道交通，仍是大眾運輸首選。故就交通帶動房市之角度，三鐵都仍值得期待。

那麼，如果一座車站內有捷運、高鐵及台鐵，合體形成所謂『三鐵共構』，對於所在區域的房地產，又會發出怎樣的功力？稍早南港新車站正式落成啟用，北台灣三座三鐵共構車站漸次到位，我們就從各個面向，來個三鐵共構站大車拼，看看哪個最具提升附近區域房市之爆發潛力！

項目一台鐵、高鐵以外

南港新車站於今年十月底正式啟用，台鐵台北市路段也正式全面『化明為暗』、轉為地下化(稱『南港專案』，還包含汐止至基隆七堵段高架化)。不過這座新車站現階段還是『三缺一』狀態，台灣高鐵要再四年後，才延伸至南港車站。

就台鐵或高鐵角度，台北車站較佔優勢；因為兩鐵起始於台北之班次，目前都還是從該站發車、班次最密集。然而，使用便捷性其實差距不大，尤其待南港站完成高鐵部分設施後，不少班次會改由該站發車。

三座車站差別最大的，是三鐵之第三鐵－捷運；而這部份，台北車站無論現在或未來，都還是最大樞紐。已通車的淡水、新店、板橋、南港線，及興建中的機場捷運，都以該站為核心向外延伸。板橋車站目前只有板橋線行經，未來有剛定案動工(第一階段)的環狀線，南港站則僅南港線一條。

軌道運輸之外，台北車站同樣有明顯優勢。因為以往客運轉運都在台北車站附近，步行即可達之範圍內。去年開始全部移往新建的交九轉運站，更是和台北車站(地下)相通，其他兩站則無此功能。不過根據報導，目前北市客運轉運另一大站︱市府轉運站，長途部分未來可能移往南港車站。

無論如何，如從交通轉乘便捷及多元性來做比較，台北車站顯然占極大優勢。交通運輸質量及吸納人潮能力─台北車站勝

項目二近年周邊房價行情概況

純就大眾運輸角度，全台最大交通樞紐之台北車站，當然無『站』能及。不過弔詭的是，即便如此，三鐵共構三站中，台北車站周邊房價反而相對最低。

就這一、兩年前水準看，南港算是最高，經貿段、重陽重劃區或兩大幹道組成的舊市區，新推案開價都動輒七、八字頭。板橋則只有車站所在的新站特區較高行情約七、八十萬坪；不過一出特區之外，價差甚大，逾六十萬坪者已算偏高。

至於台北車站周邊，或許多屬密集商業區，住宅建案數量有限，居住質感也較差；因此儘管這幾年本站周邊房價也水漲船高，不過仍稍不及其他兩站。

簡單說，南港市區有都市更新題材，重陽重劃區及南港經貿園區有重劃優勢及遠景，經貿段更被業者塑造成新東區發展核心，拿信義計畫區來相提並論，板橋新站也被冠上新北市信義計畫區之名。台北車站周邊發展相對較早，居住質感稍差，因此形成房價行情反而相對最低的情況。住宅價格行情─南港勝

項目三區域房市供需狀況

如前段所述，南港具備多樣題材，因此近年廚房價漲幅不低外，市場供給量也很可觀，需求則同樣拜題材豐富之賜，投資置產比例始終很高。

不過價量擴張太快，結果成了央行選擇性信用管制的重點區之一；加上建照審核趨嚴，形成推案空窗期，新成屋案比例增加。種種因素，都使投資客轉趨觀望，奢侈稅多少也對市場氣氛造成影響。因此近一年來，南港房市陷入高檔盤整。

板橋車站周邊，則須分新站特區內外描述。新站特區內儼然已成新北市第一豪宅區，價格及供需完全跳脫同區；早些年特區內還有小坪數案，之後就全數都是大坪數產品，單價也呈跳漲；九三年初期約三十五萬坪左右，中間歷經短暫停滯期，但近年又開始飆漲，從四、五字頭直接跳到七、八十萬。

至於特區外，早年也有個案隨之起舞、開價跟漲，至今相關現象還未停歇；目前就全板橋來看，除溪崑及浮洲地區外，三、四字頭已算低價。不過無論特區內外，由於可開發空間有限，因此近年推案量已不多。

台北車站周邊情況則最為特殊。嚴格論，真正屬於台北車站周邊之房市推案，只有九五年預售推出，產品屬性極特殊的「京站」；當時開四字頭已是高檔。然誠如前段分析，台北車站周邊發展早，可用建地幾稀，區域再造又得靠大街廓更新，因此住宅推案寥寥可數。住宅房市供需概況─南港、板橋平分秋色

項目四優勢潛力前瞻(未來發展)

三鐵共構車站的確是最佳領銜題材之一。不過除了車站本身的交通運輸功能外，三座車站周邊還有哪些其他值得期待的發展題材？

目前南港新車站隨『南港專案』完成而啟用，不過仍『三鐵缺一』；近年周邊房市不如往年熱鬧，但新車站啟用還是帶來一股風雨欲來之勢。原因除了高鐵營運的想像空間仍在外，更在於號稱『南港三大案』之南港輪胎廠變更開發、南港機廠(日勝生)共構案及國揚大南港案，近期動作頻頻。

就現階段進度研判，南港輪胎及日勝生案，來年上半年公開機會很高。尤其南港輪胎案「世界明珠」，稍早就放話說，住宅部份將開三位數字面市；南港新車站啟用正逢時，『南港車站周邊將補漲』的說法於是不脛而走。除此之外，不少知名百貨打算進駐該站；種種跡象顯示，南港車站未來發展相當可期。

論未來性題材，台北車站絕對不輸南港車站；原因在於規模更大，以台北雙子星大樓為主體的台北車站特定區開發計畫。另外，台北車站南北分屬(南)大同及(北)萬華，都是台北城早期發展據點，商業氣息甚濃不在話下；雖有舊包袱限制，不過反過來說，透過都市更新，也提供絕佳的發展想像空間。

板橋車站周邊也不遑多讓，因為所屬的新站特區，乃新北市府所在地，因此除了第一階段剛動工的環狀線捷運外，還有所謂的超級浩士達計畫HOPSCA。

其大致內容包含飯店、高能量運輸系統、金融商務中心、音樂劇院、購物中心、巨蛋、會議中心、市民廣場公園、停車場、行政管理中心暨景觀住宅等等之合稱。此外，官方甚至打算將目前規模偏小的新站特區，擴編增為現在的三倍。如果能定案，肯定會為區域帶來新話題。未來發展潛力─各有千秋、各擅勝場

項目五劣勢或隱憂

凡事都有一體兩面；一個區域的發展條件，也不可能十全十美。有優勢、潛力，通常也一定有問題及隱憂，三座三鐵共構車站周邊也不例外。

台北車站貴為全台交通最大樞紐，反過來說，就是周邊交通動輒繁忙易壅塞；雖有利商業零售經營，但居住品質上則是扣分。另外。台北雙子星大樓為核心的台北車站特定區計畫及都市更新之開發題材，也都有變數，且台北車站特定區規模甚大，計畫內容又一變再變，看來實踐難度更高。

最棘手的還有，現階段台北車站地下街，由於設計不夠理想，因此吸引人潮的能力遠不如預期，這恐怕是該區未來商機上的隱憂。

南港車站目前高鐵三缺一，當然是最大遺憾；至高鐵正式入站營運前，便利性不及其他兩站。南港本身發展腹地較窄，流量過大的交通運量，也很可能產生負面效果。不過區域房市最大潛在問題，實是近年投資置產比例偏高；一旦這些『空閑房舍』重新進入市場，將影響區域市場價量。

板橋車站相對雖有超級浩士達之題材，但似乎也有打高空的嫌疑，變數和台北車站特定區相比，不分高下。其它題材，則僅有環狀線可期，後續想像空間相對有限。而區域腹地偏小，又多半是高樓建築，居住品質良莠看法因人而異。問題或隱憂︱各有限制、性質不同、難分軒輊

結語─商業經營選台北車站 居住保值選南港或板橋車站

台北車站最大優勢，還是交通轉乘所帶來的人潮匯流；因此只要硬體設施動線規劃得當，本區乃是非常適合包租公婆進駐的區塊，無論標的是店面或住宅。然談到居住，則除非周邊進行大規模更新再造，否則像台北車站周邊這種商業活動密集的區塊，並不是十分適合一般居住的環境，除非是短期商務居住需求。

相較來說，南港未來有望發展為新東區核心，區內綠地不少，南港兵工廠看來應該也會保留相當比例綠意，因此結合交通、商業及環境。算是三座車站所在區域中，較適居住的。板橋理論上也是如此，唯一問題是腹地有限。

如果是投資，三座車站由於交通能量都是高成數，因此撇開外部景氣因素不談，保值效果都仍不錯。總之，無論進駐目的為何，官方擘劃開發計畫的實踐程度如何，還是三座車站周邊未來房市走勢的最大參考指標。