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北市首例／海砂屋都更 麻雀變鳳凰

聯合晚報╱記者吳孟庭、葉憶如/台北報導 2010.07.16

「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都更案」今開工，台北富邦銀行營建產業中心協理洪文興表示，預估營造費用6 億，加上管理間接費用、利息 (2.5~3%)與住戶搬離後的房屋租金，約7億元，但保留在101年底前物價波動等變數，融資貸款金額為9億。他表示，預期都更後每坪價格可提高到45 至50萬元，當初原住戶購買價格約每坪25到30萬元。

北市首件「海砂屋住戶自辦都更案」開工，台北富邦銀行承辦「台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區都更案」，今日上午舉行開工動土典禮。

洪文興指出，本案建坪比原先多53%容積獎勵，因為獲得海砂容積獎勵30%與都更獎勵23%。原有地上5層鋼筋混凝土(RC)造住宅18棟共計90戶，住戶不但可一戶換一戶，還附加一個車位，等於一坪換1.5坪。未來將興建為地下2層、地上14層之鋼筋混凝土 (RC)集合住宅，共計141戶，預計於101年年底完工。他表示，多的戶數將由住戶委託代銷公司售屋，獲利可抵工程款，若有盈餘還可以分給住戶。到房子蓋好都不用出錢，僅需承擔利息，利息已附在富邦提供貸款的費用中。

他表示，都更是台北市住宅的一個趨勢，也是銀行的一大商機。價差是都更的誘因，尤其是海砂屋因貸款困難，若都更後，他個人預期本案每坪估計可達45~50萬，比原先售出市價每坪恐翻一倍。

他舉例今年台北富邦銀行協助土城中山路邊一都更案，1樓無鄰近捷運店面，市價一坪大約40萬至50萬間，但竟以一坪106萬賣出，翻了1倍。樓上住宅原本評估可賣20多萬 (市價約15萬左用)，但最後以35到36萬成交，都更後各住戶還分得20到30萬元。

洪文興指出，台北市政府已於今年6月21日修訂完成公告「台北市高氯離子混凝土建築物（海砂屋）善後處理準則」，公告日起算5年內未申請重建者，容積放寬比率從最高30%，逐年遞減5%，最終放寬比率以不低於10%為原則。因此海砂屋重建愈早申請，容積放寬比率愈高，拖越久對住戶權益愈不利。

資料顯示，台北市自83年爆發海砂屋事件以來，迄今由台北市政府列管全市申報勘驗確屬海砂屋者共計62處，其中19 處已拆除重建或補強，另外還有43處（1800餘戶）待進行拆除重建、結構補強或全棟之鑑定作業。