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都市更新正夯台北市老公寓鍍金

【記者柯安聰台北報導】

台北市內精華區土地一地難求，在國有土地釋出量愈來愈少，且標售價格也節節高昇之下，都市更新儼然成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，依據永慶房屋的統計，台北市屋齡30年以上的老公寓近幾年來的平均單價均較一般20年以內的住宅平均單價高，平均單價自民國92年至今累積漲幅已達53％。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示，台北市近年來的國有土地標售價格節節高升，以近年國有地標售熱門區域中正區來看，民國95年7月元大建設標得中華路的商業區國有地時，容積單價約為每坪50.3萬元，而在96年國泰建設則以容積單價每坪75.8萬元，標下杭州南路的商業區土地，欣隆建設也以每坪95.7萬元的容積單價，標下寧波西街的住宅區土地，而到了今年，達聯建設更以打破中正區容積單價紀錄的每坪111.7萬元，標下新生南路巷內的住宅區土地，在土地取得成本節節高升的情況下，建商莫不尋求其他土地取得管道，而都市更新由於具有容積獎勵的誘因，加上政府的大力推動，因此成為當前建商取得市中心區建地最佳管道之一，而隨著都市更新的熱門，台北市精華地區的老公寓交易也愈來愈熱絡。

根據永慶房屋的統計，臺北市屋齡20年以上的老公寓交易逐年熱絡，在民國90年時，台北市屋齡20年以上中古屋的成交比重約26％，而從民國92年開始成交比重都在40％以上，近年來雖然成交比重較為下滑，不過仍舊維持在40％以上，而其中購買屋齡30年以上中古屋的比重，更是從民國90年時的3％，一路上升至去年已達15％，而今年截至4月份的統計結果，佔比也高達14％，而這種現象除了顯示在房價高漲的台北市，一般台北市民選擇購買總價較低的中古屋的比重逐漸增加外，也顯示近年來在都市更新的熱潮下，投資30年以上中古屋等待都市更新的投資人也愈來愈多。

依據永慶房屋的統計，台北市屋齡30年以上的老公寓目前的平均單價約在每坪38萬元左右，平均單價自92年以來累積漲幅已達53％，且歷年的平均單價，均較屋齡20年以內的一般住宅產品高(含屋齡20年以內的大樓、華廈及公寓)，可以發現在台北市，房子是愈老愈值錢。

王財旺表示，台北市的老公寓之所以單價高，主要是因為土地持份較高的緣故，以一般六層樓的老公寓來看，30坪的老公寓土地持份大約有7坪左右，而目前一般30坪的電梯大樓的土地持分約在3、4坪左右，在寸土寸金的台北市，3、4坪土地的差異可能就是4、5百萬元的價差，加上未來都市更新改建後的土地持分愈高可以分回的樓地板面積就愈大，因此投資台北市屋齡30年以上的老公寓可以說是增值與保值兼具的好標的。

另外若從總價來看，王財旺表示，目前台北市屋齡30年以上老公寓的平均總價約在1000萬元左右，而20年以內的一般住宅平均總價則超過1700萬元，其間的價差高達700萬元，雖然老公寓總價較低的主要原因是產權面積較小所致，但由於老公寓的公設比較低，室內實際可使用的面積會比同產權坪數的20年以內一般住宅大，尤其在大安區、中正區等豪宅熱門推案地區，新成、預售屋動輒超過3000萬元，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精華地段進可攻退可守的好標的。

王財旺說，都市更新是現階段改善市容，推動老舊社區再發展最有效，也是最佳的方式，而在政府持續作多的情況下，預期在未來幾年都市更新仍將是大台北地區建商最重要的獲利來源之一，而一般民眾若想搭上這股都市更新的風潮，地點和物件的選擇就顯得十分重要。

王財旺建議，政府政策作多的區域、新、舊屋價格差距愈大的區域都是可以優先選擇的地區，而物件方面，產權愈單純、現有容積愈低而法定容積愈高的物件，愈適合介入等待都市更新開發後的獲利。