核實認定課 雙北豪宅交易嚇跌 

工商時報 記者方明／台北報導 2014-02-21

雙北市5年內買賣的豪宅新成屋被國稅局鎖定，變相以「核實認定」方式來進行實價課稅，對豪宅市場已造成嚴重衝擊。業者透露，今年1月公布的新制豪宅稅，其實影響不如預期大，但核實認定卻對豪宅極具殺傷力。

　以出售1間總價3億的「仁愛帝寶」為例，核實認定所課的稅，是新制豪宅稅的4倍之多，對豪宅市場交易已產生嚇阻效用。

　財政部為打擊炒房，在今年1月23日宣布，針對雙北市超過8,000萬的豪宅、其他縣市超過5,000萬的豪宅，出售但未能舉證成本者，將改按房屋售價扣除土地價值的15％計算售屋所得，並具以課稅，此項措施將於103年5月開始適用，也就是所謂的「新制豪宅稅」。

　大師房屋董座陳建慶指出，新制與舊制相較，應納稅額其實差異不大，舉例來說，若98年以1億購入北市「仁愛帝寶」，103年以3億售出，以此處房地比（房屋與土地價值比）25：75計算，房屋售價為7,500萬（3億x25％=7,500萬）。

　當以新制豪宅稅計算，若賣家未舉證買入成本，國稅局將直接以房屋售價7,500萬乘上15％，財產交易所得額為1,125萬，今年5月報稅時，要將1,125萬元所得併入綜合所得課稅，按40％稅率計稅，其售屋獲利應納所得稅是450萬。

　若以舊制計算，將以房屋評定現值（估計約1,900萬）乘上48％稅率，財產交易所得額為912萬，報稅時按40％稅率計稅，應納所得稅是364.8萬。

　陳建慶表示，在2012年實價登錄上路後，由於買賣登記資料陸續揭露，國稅局自去年起針對雙北市指標性個案，以核實認定進行查稅。

　以上述「仁愛帝寶」為例，在能提出買賣成交資料情況下，國稅局核實認定以3億扣除成本1.2億（買進1億元，移轉費用包括仲介費、契稅、代書費等粗估2千萬）後，再乘上25％房地比，財產交易所得額即變為4,500萬，報稅時按40％稅率計稅，應納所得稅即高達1,800萬。

　他指出，目前雙北市5年內可查得交易資料的豪宅案，國稅局幾乎都採核實認定方式查稅，對豪宅本身來說，早就是變相的實價課稅。