都更黃金屋 地段比一比
經濟日報╱梁任瑋 2009/12/05
台北市的房價過高已成為十大民怨之首，再加上政府官員以都更為題，認為是可以改善高房價問題的手段，使得都更成為小市民唯一可能「點石成金」的夢想。
但由於推動都市更新曠日廢時，除非懂門道，不然很多都更案看得到、吃不到，雷聲大、雨點小，實際上成功的比率並不高。
以台北市為例，97年都市更新有42案、面積12.39公頃 ，今年至10月底止有49案、面積11.92公頃 ，不管是案件數或更新面積只比去年呈現小幅的成長。因此透過今年最熱門的幾樁大型都更案分析，或許可歸納出一些都更的必備因素，或許這樣距離都更夢就更近了。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，都更議題發燒，不僅建商、銀行紛紛搶進都更商機，就連地方政府及國產局也都躍躍欲試。
除了內政部提出七大都更案之外，國產局也打破紀錄向台北市和高雄市政府遞件，申請擔任二件都市更新案的實施者，其中一處位於台北市南京東路和龍江路的華航公司附近，土地660坪 ；另一處在高雄市新興區的忠孝一路、中正三路交叉口，為商業區，土地690坪 ，堪稱國產局主導的兩大都更指標。
專業機構主導 較易成功
另外營建署委託都市再生學會成立的「都市更新專業整合機構」，也已正式成軍，並選出全台31處區塊優先進行整合，其中北市有13處，都值得民眾長期投資，包括北市龍山寺一帶、南港路與三重路口、捷運六張犁站周邊、中山女中對面以及捷運圓山站西側等區。
蘇啟榮分析，相對於民間自行整合，動輒耗時數年甚至十年以上，由政府或都更專業機構主導的優先項目，因具官方或半官方色彩，且多有大面積國有土地為基礎，成功機率較大，且推動速度也較快，找該區或鄰近區域入門，應可大幅縮短都更期程。
以北市「中山女中對面地區」、「民權東路鼎興營區」兩都更案為例，兩者都位處市中心、具有交通方便，且鄰近重大建設。中山女中對面區域能串聯華山藝文特區、光華商圈、建國啤酒廠文化園區，基地面積又大，地段無與倫比。
「鼎興營區」也一樣，近松山機場、位處商業、辦公大樓聚集區，且是文湖線及民生汐止線雙捷運線交會點，開發價值也頗大，可望帶動周圍更多老舊房屋進行都更整合，建商早就進場卡位。在傳出政府有意加快都市更新案腳步後，更有投資客大舉搶進，不到一個月就幾乎把區域所有銷售中的公寓一掃而空。
華光華山南港 指標案件
此外，華光、華山特區及南港都更案，則是行政院列管的六大指標性都更案中，幾件最具進展的大案，也是國內都更案的重要範例，預料將對國內不動產業起示範作用。
根據行政院的規劃，南港都更案範圍包括文創中心、南港輪胎、車站中心、軟體中心、會展中心等及南側202兵工廠，總計都更範圍以高鐵沿線廣達530公頃 ，其中公有土地占45%。忠孝東路北側由工業區變更為特定專用區，發展綜合商業區；南側定位為生技研究園區，增值潛力也頗令人矚目。
華光特區將開發成「台灣的華爾街」，設立亞太金融園區；華山特區則建設成為行政院「行政中心」，開發經費達數百億元，外界也評估此一開發案將衍生上千億元的商機。
同在西區的還有台灣產險在台北站前的「都市更新」計畫，合計都更土地總面積約1,870坪 ，預計2011年完成，可望成為國內產險公司辦理都更首例。台產研擬都更的地點，是從台北市館前路的台產總部出發，涵蓋信陽街、南陽街與許昌街的一部分，目前多是40年屋齡的老房舍，包括補習班、服飾店與小吃店。
另一個可望更新的商辦案例則是環亞百貨，富邦金控以100億元從勤美手中買下14層樓的環亞百貨。整棟建物只差三層樓還沒有賣，業主相對單純，包括中壽與另一業主，未來將洽詢是否出售或一起參與都更。
松山機場商圈 直航加持
由於松山機場受惠兩岸直航題材，再加上附近的中泰賓館原址每戶4億起跳的文華苑話題不斷，使附近房價水漲船高。由於環亞百貨位處松山機場的黃金商圈，富邦人壽未來不僅坐收穩定收益，也可能會以環亞百貨為基地，進而整合周邊其他土地，做大規模的都市更新。儘管並非馬上推新案，但這樁房地產交易案，也為周邊商圈帶來更多話題利多。
而台北市政府為促進都市再生，97年也推出「台北好好看」計畫，藉由經費補助、容積獎勵、簡化行政程序及提供行政協助，改變都市風貌。目前受理之申請案計48件，審查通過推薦41件，其中涉及都市計畫變更部分，計有五件（中國信託、忠泰長虹、合庫、松仁路、金山石）已公告實施，12件辦理撤案，四件審議通過，十件已公開展覽。
蘇啟榮分析，若以現有的都市更新方式區分，大致可分為建商全數買回辦理都更、建商與地主或住戶協議合建、住戶自組都更會尋求建商發包工程，目前在銀行業者與建築經理公司也加入都更戰場之後，民眾的選擇更加多元化，一般而言是以建商全數買回都更效率最高，但銀行業者辦理都更的腳步也有加快的趨勢。
秉持五大原則 老宅挖寶
今年以來幾件銀行主導的都更案如華南銀行便成功協助「世和大樓」住戶進行自建都更案，完成後每坪市價可望從30萬元提高到70萬元。一銀也成功協助國父紀念館附近的「尚華仁愛大樓」住戶完成都更，把原本 一坪60萬元的房子變成每坪130萬元的豪宅；另外土銀在北市南港區修德國宅的都更案業已動工。
信義房屋也提醒，掌握「都更黃金屋」商機，地段是首選元素，但要注意以下五大選購原則：
第一、最好坐落豪宅聚落周邊，基地面積大且方正。二、臨主幹道，捷運站、明星學區周邊尤佳。三、高容積率的商業用地優於住宅用地。四、土地持分高、戶數少、樓層低的老舊公寓。五、已經列入都更範圍內的舊宅。
畢竟都更協調過程耗時費力，完成一件更新案可能需時長達五至十年，據台北都更處統計，平均需要2,800天（約7.7年），所以要從老宅挖出黃金，絕對要耐得住時間及成本的煎熬。
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