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不動產交易 4大步驟解析

【張家銘╱台北報導】不動產交易流程涉及的手續繁複，消費者大多已習慣委由代書或仲介處理，但因買賣金額龐大，為免日後產生糾紛時各說各話，即便是一些小細節也不能輕忽，例如在簽約辦理過戶轉移程序所出示的證件，務必要請地政士（代書）簽收，可作為日後產生糾紛時的憑據。

謹慎為上
中信房屋副總經理劉天仁表示，不動產交易流程，包含簽約、用印、完稅、交屋4大步驟，其中，簽約及用印通常是同時完成，買賣雙方與代書於共同約定的時、地，到場進行不動產買賣契約書的簽訂。
此時，代書會核對買賣雙方的印鑑證明與印鑑章是否相符、證件是否齊全，而買方交給地政士辦理過戶移轉程序的證件，可請地政士簽收，以作為日後若有相關糾紛時的佐證。

現場點交並換鎖
簽約用印之後，地政士將協助辦理完稅；完稅是指土地增值稅（賣方）、房屋契稅、印花稅、地政規費的申報與繳納。完稅之前，買方必須請地政士確認塗銷原屋主貸款所需要的金額，以及自己貸款銀行可以核貸的金額，依照「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款之後，並且繳納契稅。
完稅後，代書會開始辦理過戶與貸款手續，並請買方開立與尾款相同數目的商業本票，以作為尾款之擔保，兌現日期通常設定在交屋後3天內。
買方在交付尾款的同時，即可進行點交房屋，建議最好能在房屋現場親自點交，可順便檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，以及屋主交付的鑰匙是否正確，交屋後建議將門鎖換掉。

購屋贈子有稅費
而地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費，若因屋主已提前繳納年度總額，應一併分算清楚買方應負擔部份，買方在交尾款時，記得取回擔保用之商業本票並當場作廢，同時拿回未用的證件與書表等。
符合自用地價稅資格者應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費與電話費過戶。
信義房屋代書專案經理林以德提醒，一般人喜歡以未成年子女作為不動產登記名義人，但是依照遺贈稅法的規定，為未成年子女購置不動產，屬於無償為限制行為能力人，或無行為能力人購置財產，即被視為贈與行為，將被課徵贈與稅。購屋者若要以未成年子女名義登記，應先考慮是否有利於個人財務規劃，以免花了一大筆錢購屋後，還要交付巨額的贈與稅，增加財務負擔。

買賣房屋流程與應注意事項
項目/準備事項與流程
簽約：
．準備印章、買方身分證(或授權書、授權人身分證)
．扣除定金外的簽約款、仲介服務費
．明瞭買賣合約內容及其他約定事項
．雙方簽章確認
．支付款項
．簽約後產權調查(房仲服務)
用印：
．準備印鑑章、印鑑證明2份(近期6個月內)、戶口名簿影本(或戶籍謄本)3份、預繳規費
．若買方須貸款，則應於用印時決定貸款銀行。步驟如下：1.代書書寫案件 2.用印 3.．決定貸款種類、銀行、額度、年限及連帶保證人
完稅：
．準備印鑑章、簽立商業本票、繳納契稅款、預收代書費、規費
．申報契稅
．完稅前產權調查(房仲服務)
．完成貸款對保並將撥款帳戶存摺及取款條．交付代書
．完稅
交屋：
．確認所有權移轉(抵押權設定)登記
．確認原屋主已將原來的貸款繳清
．若房子先前有設定抵押，要確定抵押權已．塗銷登記
．銀行撥款
．交屋前再次察看屋況，水、電是否正常供應
．交屋時，應檢查房子是否完好如初，未遭破壞
．核對屋主承諾贈送的裝潢、家具是否齊全
．房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯及管理費．是否已分算
．領回土地、建物所有權狀正本、本票及其他證件
．點收鑰匙並簽名