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房價值多少 教你輕鬆算

【經濟日報╱梁任瑋】2009/08/15

投資房地產最重要的鐵律「除了Location，還是Location。」因此銀行最為注重產品所在的地段。以台北市而言，公共設施充足，生活機能性強，如大安區、中正區、信義區、松山區等精華區，房價相對穩定，銀行也樂於放貸。台北縣則以永和、新店市中心、板橋市中心、中和等地區抗跌性較佳。

另外，重大工程已近完工的地區，如捷運周邊、捷運沿線重要商圈、鄰近重大建設、交通建設、優質學區及辦公商圈附近等發展成熟地區，因可興建土地少，房屋供給量少，抗跌性亦佳。

如台北市南港經貿園區，大內科計畫 （含士林、內湖、南港）。台北縣則有新板特區、新莊副都心計畫（含頭前及副都心重劃區），這些未來具重大建設題材的區域，銀行在貸款成數也會予以考量。

另一方面，若以產品類型來看，房子由於有使用年限，一般而言，RC優於磚造，有拉皮優於沒拉皮，有管理勝過沒管理，有電梯優於沒電梯，中古公寓及華廈下修幅度相對較新成屋小，大樓屋齡以20年內、公寓以30年內為佳。坪數介於25坪至35坪為市場主力產品，格局以二至四房住家為抗跌性最佳產品。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，一般來說，房仲業者估價原則也是「由大到小」、「由外而內」。「由大到小」是指從大環境先看，再比較小環境。

「大環境」包括：所在區段、交通便利度、未來發展潛力；「小環境」則觀察社區或大樓指名度、是否鄰近公園綠地、明星學校和市場等，對房價都有加減分的效果。

「由外而內」是從房子建材、結構、外觀質感和管理品質，到房子內部是否附裝潢、是否滲漏水、通風採光好不好、格局是否方正等，條件愈優越，加分的項目愈多，房屋價值也愈高；反之扣分的項目愈多，房價當然直直落。

還有一種估價最簡便的方式，就是委託專家評估。現在成交行情已是公開透明的資訊，不少房仲網站上，會提供區段成交行情給消費者參考，也可請房仲業者調出多筆近幾個月區域成交個案進行比較，再將幾家房仲業者的說法比對，藉由更多的比較基礎，取得一個最客觀的參考價。

蘇啟榮提醒，對民眾而言，住宅是生活基本設施，無法像股票當股價上漲時賣掉變現。對大多數家庭來說，房價上揚帶來的僅是名目財富的增加。如果買到冷門屋或拒貸屋，不僅不具升值、保值效果，還可能戕害居住安全，造成生命及財產損害，未來轉手也困難，消費者買賣房子前，應該仔細檢視房子的價值。