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96年房市尾盤 南港、板橋後勢看漲

又近歲末年關，在房價信心陷入陰霾之際，96年的房市尾盤，台北縣市卻有兩個區域力道轉強，房價出現尾盤急拉現象，那就是南港和板橋。房仲業者分析，南港地區由於南港世貿展覽館開幕在即，隨著國際買主到來，商辦和旅館的需求大增，再加上有三高、三鐵與軟體工業園區等，各項重大建設加持，皆帶動南港整體房價在一年內上漲三成之多，而且後勢持續看好。板橋則有捷運、台鐵、高鐵和路網發達的公路客運站，未來環狀捷運線也將在此交會，形成罕見的「四鐵共構」優越環境，因此短短兩年板新特區內預售行情已拉升到5字頭以上，甚至追平內湖房價。

信義不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示，走了四年多頭的房市，在今年第三季出現房價盤整修正的轉折，堪稱觀察房市發展的關鍵點，而根據信義房屋的交易資料統計，今年第三季北市房價漲幅最高前三名分別為南港、松山及中正區；96年第三季南港的平均房價為34.7萬元一坪，直追市中心精華地段的房價，較95年Q3的27萬，有29%的漲幅，漲幅居北市之冠。北縣房屋單價最高前三名則分別為板橋市、永和市以及中和市，縣府所在地板橋市，在新板特區豪宅與商務套房的房價拉抬下，95年預售房價一舉突破3字頭，96年預售價衝至42~45萬，頂樓樓中樓更高達5字頭，一年漲幅達20%，奪下北縣漲幅第一名的寶座。

蘇啟榮指出，在房市景氣反轉下，南港區房價漲最多並不令人意外。南港展覽館月底驗收完成，明年3月啟用，2600個攤位比現有的世貿一館大1倍。座落於南港國小現址的第二代展會中心，可容納2500個攤位，未來兩個展館能容納攤位數逾五千個，將可取代現今的台北世貿展覽館。貿協已決定把亞洲排名第一的自行車展、汽機車零組件展和電腦展移師南港館舉辦，一年內連辦6場國際展，為服務買主，不少企業會就近設辦公室，買主和觀光客也會接踵而來。目前已有中信金控集團在附近買地，總部未來會搬到南港去，工作機會增多，住宅的需求也跟著來；當地的預售屋從去年一坪30萬，到現在上看60萬，一年內就漲1倍，頗有信義計畫區接班人的架勢。

此外，南港的對外交通優勢更是無與倫比，三鐵共構的南港車站預計2010年全面通車運行，屆時將與捷運板南線與內湖線、台鐵、高鐵相銜接；及鄰近的環東大道、中山高、二高、與北宜高等重要幹道，構成四通八達的網狀網路交通系統；再加上百貨商場、特色美食餐廳等消費性大型商場相繼將進駐。信義房屋南港興華店店長譚隆華指出，南港經貿園區除了複製信義計畫區的世貿展覽館、五星級大飯店外，還有磁吸效應的軟體科學園區，在交通上有三鐵共構之利多，但相對於信義計畫區的高房價，南港的房價更具有親和力，因此在建商積極搶進、區內傳統產業業者極欲轉型的情況下，南港經貿園區逐漸展現「麻雀變鳳凰」的效應。

最新一項大利多則是，北市府為了要打造南港成為國際級的會展中心，加速都更速度，鼓勵鄰近的老舊社區進行更新，提供優惠的容積率獎勵。包括南港國小街廓西南側私有地及南港路、三重路對面兩個街廓，範圍將近兩公頃的區域，兩年內提出都更案，除了適用都更獎勵外，還可額外獲得法定容積率加5~15％的優惠，對建商有莫大的吸引力。此外，南港軟體園區產業密集度高人口多，就業所得高，亦成為拉抬支撐當地房市強而有力的力道。95年底南港軟體工業園區企業單位數有267家，從業員工人數有1萬2740人。除了88公頃的經貿園區外，南港路以南的區域，原本是工業用地，包含南港輪胎廠區未來將推400億建案，僑泰及勝華的麵粉廠預計也將跟進。加上四大更新案中規模最大的南港高鐵沿線開發案，諸多大型建設的加持讓南港當前房價的預期效應，高居北市之冠。

而台北縣自從升格為「準直轄市」後，對北縣房價來說是一大利多，以目前房市最火熱的板橋新板特區來說，全區約48公頃，但擁有4 0%休閒綠地，包括追風廣場、縣民廣場等，其中僅有40%的土地為可建築用地，受到土地供給有限的影響，加上該區實施開發時程容積獎勵，讓新板的開發速度比起一般重劃區快上許多。除了捷運，還有台鐵、高鐵和未來環狀線的「四鐵共構」，即將施工的捷運環狀線和施工中東西向快速道路、特二號道路都行經板橋，又是北縣的市政中心，大型百貨商場紛紛進駐，周邊房價已來到 40~45萬，創下板橋地區的房價新紀錄，區域機能成型後，有機會上看每坪50萬元。儘管今年下半年房市有點冷，但板橋市擁有發達的交通機能，而挺住房價。

再者台北縣政府最近又推出「新板橋次核心」計畫，預計串聯遠東數位通訊園區、浮洲地區整體都市更新開發、湳仔溝生活綠軸與特二號道路工程串聯，發展成新板橋副都心，打造面積達150公頃的大新板特區，都將提升板橋生活機能，帶動房價更上一層樓。

蘇啟榮認為，購買房產與投資股市的原理，其實相去不遠，以目前平均房價最高的信義計畫區為例，十幾年前堪稱低價的雞蛋水餃股，現今卻已變身為房市股王。因此只要在重大建設未到位前提前布局，搶進現在還沒大漲的潛力區段，如視為第二個信義計畫區之南港經貿園區及新板特區等，在房地產盤整之際，這些區段卻正逢起漲點不容錯過，趁此時逢低佈局，就會是市場贏家！

南港展覽館小檔案

預計97月3月開幕，位於台北市南港路、經貿二路口，為一雙層式展覽館，基地面積約6萬平方公尺，建築面積約3萬5,600平方公尺，總樓地板面積約14萬4,000平方公尺，規劃為地下1層、地上7層建物，展場位於1樓和4樓，上下層展場總面積4萬6,175平方公尺，共可規劃2,628個標準攤位，約是台北世貿中心一樓展場的兩倍大。4樓展場面積廣達2.3萬平方公尺，是東南亞最大的無柱式展覽場所，相當於4座足球場或2座台北小巨蛋，可容納3萬個座位，除一般展覽外，也可作為會議、藝文表演、演唱會、體育活動等多功能使用。

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