金融海嘯屆年房市體檢 台北十大新興重劃區房價走勢各異
台灣房屋不動產研究室 2009/10/05
金融海嘯屆滿一年，房市經過一年的盤整，把大台北地區房屋供給量大的重劃區房價打回原形，因個別條件的差異而呈現不同的走勢。台灣房屋不動產研究室特別針對近年快速開發的大台北十大新興重劃區房價變化進行調查，這些新興重劃區房價重新洗牌，包括台北市的內湖五期、南港向陽段、大直金泰段，台北縣的三重重陽橋重劃區、板橋新站特區，房價漲幅更甚於去年金融海嘯前的水位；淡海新市鎮，則呈現回檔修正。
人口+交通+題材是衡量重劃區指標
台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，在房屋普遍老舊的台北地區，新興的重劃區向來具有市容規劃新穎及屋齡較新的特色，但前幾年房市景氣一飛沖天，開發解禁或抵費地釋出後，吸引建商大量搶進開發，新成屋供給量大增，動輒就是數百戶、甚至上千戶新成屋流入市場，對區域房價形成壓抑的效果。江怡慧認為，區外認同進駐及投資的人口能否跟上房屋供給量，以及原先重劃區在開發階段，交通建設及公共設施題材能否逐步實現，成為重劃區房價維繫的重要關鍵。因此，原本「靠夢想支撐」的重劃區房價，被金融海嘯打回原形，呈現紛歧的走勢。
根據台灣房屋不動產研究室調查，台北市內湖5期、南港向陽段重劃區以及三重重陽橋等三個重劃區，房價水位普遍較去年金融海嘯前高出1成以上，區內生活機能較成熟、公共建設及基礎設施逐步到位，使這些重劃區房價具支撐性，也使後續進駐的購屋者，願投入更高的房價來取得不動產；台灣房屋不動產研究室副理江怡慧分析，南港經貿園區以及台北縣的2大特定區林口及三峽北大，房價波動不大；而淡海新市鎮房價則有較明顯回檔，房屋供給量大、過去藉題材炒作，以致價格超出價值，是房價修正的主要原因。
新興重劃區原本就是多設計成為提供主要城鎮或商圈民眾居住的外圍腹地，交通動線是否便捷，是主導房價走勢的主要原因之一，例如與台北市一橋之隔的三重重陽橋重劃區就是很好的例子。大台北地區的重劃區大部分都有規劃動工或未動工的捷運經過，隨著捷運的施工動向，價格也會浮動，所以生活機能也會慢慢成型，而目前價格會浮動，但捷運完工後價格會更穩定上揚，高低價差的原因也是因為是否為邊陲，邊陲地帶或是離捷運站太遠的未來上漲困難。
頭前與新莊二大重劃區 三捷運匯集 爆發力強勁
江怡慧認為，較值得注意的是，目前還未有房屋供給的新莊頭前重劃區，第3季起建商開始陸續推出預售案，銷售反應熱烈，目前房價約每坪28～35萬元，預計今年底起至明年，還會有更多建案推出銷售，未來擁有新莊捷運線，機場捷運線及環狀捷運三條路線通過，已使不少投資客進駐卡位，包括位在西側、目前還未進入開發階段的新莊副都心，可望成為未來幾年房市的明日之星。唯2個相鄰重劃區總面積逾百公頃，未來幾年將形成台北縣房屋供給重鎮，一旦進入建商密集開發時期，將形成當地不動產增值的最大壓力。
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