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房地產的「泡沫性問題」有多大？

網路地產王 文／范世華2009/12/28

台灣人口出生率降低以及「少子化」的情形為當今眾所周知的普遍問題，但是如果沒有透過官方正式的住宅資訊統計數據來說明，很多人還會誤以為台灣房地產「餘屋」的問題相當嚴重，我在近期課程或講座中發現，關心房地產以及實際想購屋的學員之中，仍然不乏有人還有這樣的看法，更何況一般的消費者，恐怕還有更多人仍然也會抱持著這樣子的觀念。這是由於過去的歷史印象還停留在消費者目前的認知當中，誤導了當前市場上對於房價認同上的錯誤判斷，如果大家還在期待一個不存在的事實（餘屋量過大），短期內在價格上會有大幅的修正，其結果可能會令人失望的。

房地產供需失衡的「餘屋」印象

過去「餘屋」的問題，是在民國86、87年間全台各縣市全面實施建築物的「容積管制」，引發建商「搶建」的風潮，由於短期間房地產爆量的超額供給而產生「市場性泡沫」。不過這已歷經了十餘年的時間了，這種長時間被房市所套牢的陰影，使得在當時許多中產階級購屋者，現在已成“父執輩”的身份，連帶影響了新一輩的年輕人，無形之中也籠罩著對於「餘屋」的恐懼心理，普遍社會大眾也仍然停留在既定的「舊印象」當中。

至於「出生率」問題，出生兒是否為目前房市供需市場上的有效或實際需求者？也是社會大眾對於台灣房地產供需問題，值得探討以及有待釐清的部份，在我先前所出版的著作《房事的祕密》一書之中也早有充分的說明。

當前「市場性泡沫」不存在

以目前台灣的住宅存量以及家庭戶數相較，「住宅供給率」在民國95、96年即為101%的數據來看，相當於每100間的房屋標的，平均最多只有１間的是沒有人登記戶籍在內的，如果再加上近兩年代表房屋“開工”之「建造執照」以及代表“完工”之「使用執照」數量又逐年下降，要說台灣房市會因為「餘屋」而導致市場泡沫的情況，這其實是很大的謬誤。

所謂「市場性泡沫」是指市場商品數量超額供給，大過實際的需求，才會發生價格上的崩跌，如果要將這個疑慮再一次套用在目前台灣的房地產，實在是說不過去的。

未來「價格性泡沫」的隱憂

當前應該要探討以及關心的，是有關於失業率升高與物價上漲同時出現，有沒有產生嚴重的「停滯性通膨」現象；房地產供需應該要區域性的平衡，101%的「住宅供給率」看似平衡，但是北部供不應求、中南部卻供過於求，如果區域性的產業發展和就業機會的不平衡問題持續擴大，是不能根本解決民怨以及貧富差距問題的。

另一方面「豪宅」問題應該健康地處理，而不是單純打壓或者限制資金來台，如果台灣沒有提供更好的產業環境和投資機會，富人不去投資開發產業、創造就業，資金還是會一再擁進房市，如此一來我們未來所要擔心以及可能要面對的，將是另一種金融與房地產連結在一起的「價格性泡沫」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】