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搶當賺錢包租公

【經濟日報╱黃啟菱】2008.07.20 03:18 am

想當個房東不難，但是要成為賺錢的房東卻不容易，從如何挑選產品、降低成本、找到好房客，到租約訂定等，每一個環節都得詳作功課、抓住撇步，才能輕鬆當個包租公。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，想當房東，首先要挑選好房子。以區域來說，捷運、學區、公園、市場附近，除了具備生活機能，又增加居住的附加價值，都是值得投資的座落。

就型態來看，低總價的套房或公寓，如果具備出租容易、租金報酬高的優勢，就值得考慮；倘若是頂樓加蓋的房子，能夠出租的空間就更多，租金總收入也愈高。

就產品類別而言，黃增福說，中古屋的報酬高於預售屋，而拍賣屋的報酬又勝過中古屋；但是因為拍賣房屋的流程，一般民眾較不熟悉，而法院拍賣取得房屋，又需準備幾乎是房價全額的資金，及契稅等衍生稅費可能墊高取得成本，因此對於一般民眾來說，中古屋應是較佳的選擇標的。

分割出租報酬更高

房子買好了，接下來要想辦法增加出租獲利。黃增福表示，首先，分割出租較整層出租的報酬高。以台北市總價300萬元的20坪公寓為例，整層出租每月租金約1.1萬元，租金報酬率為4.4%；若分成三個房間出租，每月可收租1.5萬元，報酬率達6%；假設三間都改成小套房出租，則可望創造更高的收益。

另外，透過重新粉刷或裝修，添購傢俱、家電等設備，時常保養管線及冷氣，並貼心提供e世代租屋族生活中離不開的網路及寬頻，不但提升房客的居住質感，也增加房客的好感度，還能可收取較高的租金。

再來，則是節稅。由於所得稅申報規定中，房東必須將租金收入併入所得計算，但是如果懂得節稅，知道扣抵「成本」與「耗損」的訣竅，就可以將各項稅費、房屋保險、房屋折舊、修繕、房貸利息支出逐一扣除，以降低淨租金收入的總額。

找長期穩定好房客

此外，如果房東能夠找到長期而穩定的好房客，等於是縮短房屋空置的時間，租金收入也較為穩定。黃增福提醒，因為多數外商公司都會負擔員工住宿費用，在台工作的外籍人士通常租金預算也較寬裕，不妨朝此方向找房客，租金收入可能因此增加。

找到房客之後，下一步就是擬定租賃契約。首先，在房租的部分要注意四個細節。第一，是付款時間、付款日期以及每次付款金額；第二，是付款方式，包括現金、匯款、支票等，雙方可協調適合的付款方式。

第三，若延遲支付租金，催收之後若房客仍不繳租金，可選擇是否終止契約。第四，收據的開立。

黃增福說，除了房租，尚需確認雜項費用負擔方式，例如水電瓦斯費、電話費、電視費、網路費以及管理費。同時也需事先向房客聲明是否可自行對牆壁挖洞、鑿孔、打釘或進行裝潢，並將之載入合約中，也避免日後糾紛。

另外，房東要求房客支付押金時，尚需注意以下幾點。首先，押金上限不得超過二個月。其次，根據土地法第99條規定，押金不得超過二個月房屋租金之總額，已交付之押金，若超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付租金金額。

此外，租約到期，若房客違約，支付的押金房客不得要求全數退回。

依約行事保障權益

黃增福補充，根據民法第453條規定「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約，其終止契約，須先期通知」，雙方之前如有以上約定內容，日後房客要求提前解約，房東可依約要求房客不得無故終止契約，而房東也不可提前收回房子，對房東和房客來說都有保障。

但若出租處為輻射屋或海砂屋，而房東並未事先告知，則房客可提前解除契約，如有損害並可請求損害賠償。

房屋順利出租之後，若遇修繕問題，房東需負擔修繕的項目包括樓梯、電梯、水電管線、廚浴內設備、門窗等，房東的「售後服務」將會影響房客日後續約的意願，總而言之，想當個現代包租公婆，從購買房子、租約簽訂到後續的管理服務，每一個環節都很重要，雙方糾紛降到最低，才能保持長遠的租賃關係。

【2008/07/20 經濟日報】

http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4433526.shtml