議價賣屋 土地 建物價值取其大
【陳宥臻╱台北報導】
民眾如果擁有台北市精華地段的老舊房子，可能受惠都市更新題材、獲得建商整合改建的翻身機會。估價師建議，不論是賣斷給建商或是合建，都要以「土地、建物價值取其大」向建商開價。
在台北市的精華地段擁有老舊的不動產，價值卻可能比新房子高，因為老舊公寓或是老舊透天厝戶數少、土地持分比較大，而土地才是不動產的價值所在，建築物再美，建商取得土地後還是會拆掉重建。
宏大資產評估顧問公司董事長卓輝華表示，建商整合大面積土地時，主要有買斷所有權和合建2種方式，前者是買賣獲利，後者是建商興建完成後，原屋主可分回部分樓層。建議屋主可把握評估不動產價值秘訣後，再找建商協商，就不會被建商牽著鼻子走。大致來說，建物、土地和區分建物所有權是評估不動產的關鍵。
樓層也會影響價值
首先，建商主要整合的產品，喜歡找低密度利用的建築物，例如精華區內的透天厝，土地持分單純，屋主可以從土地價值來評估開價，未來改建後，就可以依照土地價值向建商分回部分樓層。並且屋主可從國有財產局歷次標售土地的價格，找尋類似地段的土地成交價，來向建商開價。
再者，若是老舊公寓，每戶屋主的土地持分均分後，可能會有建物比土地價值高的狀況，這時要以「土地、建物價值取其大」開價。卓輝華指出，若是建商想買斷所有權，屋主可找顧問公司「區分建物的所有權」。因為公寓裡1樓的每坪價格可能達50萬元，但2~3樓每坪只有30萬元，每個樓層的價值不同，屋主就要區分所屬樓層後再向建商開價。
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