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國際景氣及兩岸開放腳步鼠年購屋動能指標

‧吳銘鴻 2008/02/15

動能受到元月份中下旬股災的連動波及，原本立委選後頗受提振的房市信心也隨之開高走低，金豬年房市在觀望的氣氛中交棒。信義房屋不動產企研室表示，短期內國際景氣走向以及選後兩岸開放腳步，將成為影響鼠年房市信心面強弱的兩大因素。一般預料，美國次貸風暴對於全球金融市場引起的連鎖效應將逐漸收斂，而台灣3月底總統大選之後，兩岸開放所醞釀的氣氛將陸續為房市加溫，因此第二季起房市可望擺脫觀望格局而漸入佳境。在短空長多的走勢之下，加上通膨效應的持續發散，著眼於資產保值的買盤將成為鼠年主要的購屋動能，抗跌增值性高的地段及產品，較有機會在來年房市中出線。

信義房屋表示，在美國經濟走軟、國際景氣混沌不明之下，全球股市出現不理性的巨幅震盪，股市投資獲利更加難以預期，加上全球通膨疑慮猶在，在這樣的情況下，保值性商品，也就成為當前的主要投資選擇，從不斷創新紀錄的國際金價即可見一般。同樣的，不動產也因為具備較強的保值性，而成為理想的資金避風港。而當前台灣房市正處於高檔盤整期，不動產的保值效果將繫於購屋能力的提升以及需求量的增加。而三通之所以受市場高度的預期，也就在於大家冀望透過直航、開放觀光以及經貿交流，帶來所得的成長以及外來的房地產需求。

信義不動產企研室主任蘇啟榮指出，當前兩黨候選人都將兩岸開放列為重要政見，若選後相關措施能夠順利推展，那麼房地產長期保值性將明顯浮現，房市可望一掃觀望氣氛，在置產信心提振之下，交易價量回穩。而鼠年房市雖有三通實現機率大增的利多，但由於房市已歷經一波高峰榮景，除了高雄之外，主要都會區房價水準都來到近年高點。因此鼠年整體房價走勢應該趨於平緩。而且各區交易價量視受惠兩岸開放題材多寡，在區域上以及產品上各有不同的表現。

信義房屋認為，鼠年在購屋保值概念強化下，地段價值將備受重視，市中心精華區的房價也將居高不下。這是由於開放後的外來投資者，一定首選大城市的商業中心，作為海外營運據點或是不動產投資的地段。當然在外資自用或投資需求的競價之下，不動產的價格也就獲得更有力的支撐而居高不下。既然市中心房價高不可攀，所謂由市中心沿著捷運或快速道路往市郊擴散的「水波效應」也將持續發酵。預計今年北縣市將有捷運南港線東延段，以及八里新店快速道路通車，屆時可望帶動南港、八里、蘆洲以及三重等地區的房市需求動能。

至於另一項能夠推升不動產價值的，要數大型產業設施，藉由就業人口的引入，直接在地產生購屋需求。目前北中南較具規模的產業設施或是計畫，分別有北市

的南港經貿園區、台中的中科及精密機械園區，以及高雄的多功能經貿園區。不過各個產業設施計畫進度及可能創造的就業規模不一，帶動週邊不動產增值效果也不盡相同，因此投資置產時也需考量到週邊生活機能的完整程度，才能享有最佳的增值性。

蘇啟榮進一步分析，三月大選前後，包含直航、觀光、陸資購買台灣不動產限制等開放議題，勢將浮上檯面。以直航來說，是兩岸經貿活動真正能夠展開的關鍵，初期台商回流置產的意願可望明顯升高，至於開放大陸人士購買台灣不動產，由於目前所採取的許可制度，規定及手續繁複。因此許可制的調整、甚至是否允許購屋貸款，將影響陸資來台購屋的可行性。研判短期內陸資基於使用需求而來台購屋的機率不高，反倒外資在台灣房市的開放下，將明顯提升投資意願。而前述兩項政策的開放，未來對於豪宅及商辦大樓市場的帶動效果將較為顯著。而延宕已久的開放觀光議題，實現後除了提升飯店旅遊設施的投資之外，也可望再度活絡店面及商場的交易。

在預售市場上，隨著房貸對於套房產品的限制，過去北市預售產品的兩極化，今年將明顯朝僅剩高總價的極大化產品獨走。至於中低總價的產品，則由兩房來挑大樑。信義代銷表示，各建商手上的北市土地有限，幾乎都會推出豪宅產品，因此今年北市預售市場開價將只高不低。在這樣的價格水準下，傳統三房產品加車位，總價區間動輒兩、三千萬，對應的客源非常有限。也因此兩房的規劃，將是今年北市預售市場上除了豪宅產品之外的主要選擇。

至於北縣過去除了透天別墅之外，少有大坪數的豪宅產品，近來北縣也有建商推出7、80坪以上的高總價產品，且初期反應良好。顯然隨著水波效應的發酵、北縣市房市交流更加密切，加上北市豪宅產品動輒上億的高門檻，北市的豪宅風也吹向北縣。預料未來北縣百坪以上產品，將更為普及。

另一方面，2004年以來的住宅產品推案量節節高升，由於預售期間好的案子不乏投資買盤搶購，並在接近完工前後流入成屋市場，因此近兩年隨著之前預售建案的陸續完工，也拉高新成屋在房仲市場流通的比例。根據信義房屋統計，去年房仲店頭所銷售的產品型態中，預售屋及一年內新成屋的銷售比例，創七年新高，自2004年的3.70%，攀升至2007年的16.34%。由於近兩年預售推案量居高不下，可預見今年仲介市場上新成屋的流通比例將持續攀升。

儘管新成屋供給明顯增加，對於可能形成餘屋問題的區域或是過去房市高峰期價位飆出合理價太多的地段，價位難免受到市場考驗及調整。然而對於自住或想換新房子的人，建議不妨趁選擇性增加之際，多觀察、多比較。尤其新成屋可以身歷其境，好壞及適合程度一目了然，更便於購屋者選購一個理想家。