Bryan(布萊恩/布老爺)是土生土長在地台北南港人,前於金融機構從事房地產鑑價與放款業務12年,自2007轉職不動產仲介服務迄今。 若您有房屋買賣投資租賃需求或房貸、稅務等相關問題,歡迎來電洽詢和討論。 在地人專業經營台北南港地區房地產0917563051 LINE : bryan960429



買賣掩飾贈與 當心連補帶罰










【經濟日報╱記者吳碧娥/台北報導】

2007.12.24 04:17 am


 



南區國稅局表示,近日查獲某位父親透過第三人,以買賣為由輾轉將財產所有權移轉給兒子,但並沒有支付價金的事實,認定為是利用虛偽買賣達到規避贈與稅目的,除補繳贈與稅320萬外,還被裁處兩倍罰鍰640萬元。

南區國稅局最近發現,甲君於92年間先將其名下一筆土地移轉登記給遠房親戚乙君,半年後該筆土地再度移轉給甲君之子,國稅局查獲後,分別函請甲君父子、乙君三人提示買賣資料及收付價金流程等相關證明文件,但因三人都無法提示相關證據,國稅局乃核定補徵甲君贈與稅320萬元,並依遺產及贈與稅法第46條規定,按應納稅額裁處兩倍罰鍰640萬元。

甲君不服,主張三人之間的買賣均屬意思合致,雖未製作書面,但買賣行為仍屬有效,即使國稅局認定三人買賣關係不成立,也因此筆土地確有長期繼續作農業使用的事實,應核定為不計入贈與總額,甲君經復查、訴願並提起行政訴訟,仍遭高雄高等行政法院判決其敗訴。

行政法院判決認為,甲君父子與乙君之間的土地買賣並無資金往來,顯然是甲君希望透過乙君的虛偽買賣,輾轉將土地所有權移轉為其子所有,以達到規避贈與稅之目的,表面上偽裝成買賣行為,實際上則是隱藏贈與行為。而農業用地是否作為農業使用的認定事涉專業,由於甲君無法提示農業主管機關核發贈與行為時的農業用地作農業使用證明書,不符合遺產及贈與稅法第20條不計入贈與總額之規定,因此國稅局核定補徵甲君贈與稅320萬元,並裁處兩倍罰鍰640萬元並無不合,因而判甲君敗訴。


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防賤賣 國有地先租後買要管










【聯合報╱記者賴昭穎/台北報導】

2007.12.24 04:17 am


 



為防堵國有土地遭不肖建商或民代透過「先租後買」方式伺機奪取,財政部國有財產局打算以行政命令限制,未來須為合併使用方式才能購買國有地,計價也將由公告現值改為市價,避免國有土地遭低價賣出,有「力量」的人獲致龐大利益,官員卻要為此吃官司。

相關官員透露,初期對象將限於以「先租後買」方式取得國有地者。過去不少民代或是建商的「奧步」,是看中國有地後,以先租後買取得旁邊小面積國有畸零地,一段時間後以合併使用理由,以公告現值購買旁邊的大面積國有地蓋房子,大賺其錢。

新規定牽涉到內政部等相關部會,但因為擔心修法曠日廢時,到了立法院更可能被立委聯手擋下,據了解,國產局本周將邀請相關機關開會討論,希望以行政命令方式,堵住國有地低價流失的漏洞。

也有建商或民代是先占下國有地,再申請承租,不久後「順理成章」申請以公告現值買國有地,就這樣拿下大面積寶貴土地。官員說,未來這種狀況也將被防堵。

最近爆發的林務局眷舍讓售案,就是典型的低價「蠶食鯨吞」國有地手法。峻和、六德兩建商透過管道得知這塊兩百坪國有地遭占用,設計讓公司員工取得承租人身分,以化整為零的方式,將一半土地再切割為三塊,利用「先租後買」方式以市價買下這三塊土地;又透過畸零地合併使用,以公告現值買下剩餘的百坪國有地。市價四億元的土地,竟被一億多元賣掉,也因為這樣的制度漏洞,讓前後任的國產局副局長不但吃上圖利罪名,還遭羈押。


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澳洲都市再造 舊景翻修新風貌
更新日期: 2007/12/21 23:08 張家齊




澳洲近年來拼觀光,最重要的就是把舊有或原有的景觀,重新包裝,用新的行銷手法,吸引觀光客,像是50年不曾改變設計的雪梨大橋,也展開重新翻修,火車站地下化之後,原有腹地蓋成了「聯邦廣場」;F1賽車跑道開放讓賽車迷親自開車,甚至把過去的紅燈區,打造成新的咖啡文化區;記者張家齊在澳洲的報導。



50年不變的老建築,如何讓他持續保有生命力,澳洲人用雪梨大橋,做了示範;攀爬雪梨大橋,聽來有點危險,我們聽從指示才發現,工作人員從酒精測試,安全設備到說明講解的一絲不苟,看見澳洲人拼觀光的嚴謹。 終於走上大橋,腳下揚帆出海的船隻,搭配雪梨歌劇院,這樣的美景的確世上難尋,特別是雪梨人希望大家看見橋樑結構之美,歷久彌新的老味道。 TVBS記者張家齊:「134公尺的高度,其實從雪梨大橋往下看,非常恐怖,其實在這個雪梨大橋的最高點,這個安排給遊客來看的內部結構,非常的精緻,而同時在旁邊也可以一覽無遺的就是雪梨歌劇院,和整個美麗遼闊的雪梨港。」


遊客拍照的剎那,有著豔陽下的結伴好友、夕陽下的熱戀情侶,重新賦予舊有景點新生命,看來似乎是澳洲旅遊的專長。攀橋工作人員:「我們只是持續讓這座橋有生命力,就某些角度而言,不能想像雪梨沒了它,是吧,雪梨有的這座橋。」 我們想到亞拉河邊,因為鐵路地下化,一塊被廢棄的火車站土地,如何被重新利用;這個177個國際建築團隊競圖下的成果,造就3.8公頃的聯邦廣場,一開始有人說它太抽象,和維多利亞美感的墨爾本印象大相逕庭;。


然而這樣的後現代建築,主題就是要說明墨爾本族群融合的多元樣貌;五年後,它成了城市的代表圖騰。聯邦廣場執行長布蕾南:「在這裡舉辦的每個活動,都說些關於墨爾本人的事,或更有趣的事情,不管是文化慶典,或是藝術活動、運動節目,甚至政治抗議活動,每個到聯邦廣場的人,都說這對社區很有意義,我想觀光客想要看到,什麼對這個地方是重要的。」 聯邦廣場一年的2千場活動,讓墨爾本文化散發出獨特味道;布蕾南說,他們不需要跟雪梨比,因為他們是墨爾本。


一塊廢地在都市更新之後,有著媲美巴黎龐畢度中心的維多利亞現代藝術館;容納1萬5千人的場地,更是文化的精神堡壘;布蕾南說,讓城市要給人好印象,得靠毫不懈怠的管理。 聯邦廣場執行長布蕾南:「要維持一個地方乾淨,是很驚人的,特別是要讓你的事業成功,對我們而言,這很重要。」記者:「保持乾淨?」蕾南:「如果這裡很乾淨,人們覺得安全舒適,他們讓孩子坐在地上。」 都市更新的有效管理,把荒地變黃金;就像一年一度的F1大賽車,比賽僅僅1星期實在太浪費,因此賽季之外,閒置跑道也在幫忙拼觀光。TVBS記者張家齊:「喜歡F1賽車的觀眾,一看就知道,這裡就是墨爾本F1賽道的主看台,那麼想要在這樣的道路開車馳騁,一點都不難,因為在賽季之外,這裡就變成普通公路。」 點子是想出來的,優點是自己說的,澳洲人眼裡,似乎沒有賣不出去的旅遊行程;電纜車經過街道,映入眼簾的咖啡文化,是ST. Kilda市場的蛻變。


您很難想像,幾年以前,這塊區域是知名的紅燈區,治安敗壞;甜點蛋糕取代了阻街女郎,在旅遊地圖上被介紹為「藝術文化新焦點」。


都市再造成不成功?從人潮看見答案,澳洲的拼觀光,似乎像聯邦廣場的圖騰一般,5個小三角形組成大三角形,不斷複製放大;小處著眼,集聚力量。重點是,他們都有著相同的方向。


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南港、板橋中古屋 躥出黑馬行情
更新日期: 2007/12/21 09:32 【蔡惠芳/台北報導】

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自由
 
都市更新 申辦流程簡化
更新日期: 2007/12/22 04:09

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南港轉型 房價明年最看好
更新日期: 2007/12/23 04:09

記者林毅璋/專題報導



隨著南港展覽館的竣工,將引領著南港地區的發展,房地產業者不約而同的表示,明年以南港地區的房地產最被看好。



依據政府的規劃,南港地區除了現有的南港軟體工業園區外,分別規劃成為生技中心、軟體中心、會展中心、北部流行音樂中心與高鐵車站中心,並藉由涵蓋新舊核心的空間發展模式,朝多功能的空間加構發展,不僅提高台北市的國際競爭力,南港也將由昔日的工業黑鄉一躍成為台灣資訊產業的火車頭。



信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮分析,購屋只要順著「交通建設」與「產業發展」兩項原則來依循,必定都是熱門地段。而南港除了有南軟正在發展外,更有許多大型公共建設,加上高鐵、台鐵捷運的三鐵加持,快速道路交通路網便利,像這樣具有多項利多條件的區域著實少見。南港整體成屋房價由2006年第三季的每坪27萬元,上漲至2007年第三季的34.7萬元,短短一年內上漲29%,漲幅驚人。



樸園廣告副總經理張嘉生與住展雜誌研發長倪子仁也都認為,明年南港地區是房市看好的區域,因為政府在南港投入了大筆經費來做公共建設,未來勢必帶來新的就業人口與住屋需求,而依照目前的房價來看,尚未反映出未來的價值,因此明年後勢仍然是看好。



不過,若南港展覽館旁縱貫鐵路能由原本2010年的時程更加快完成地下化,就能讓當地時常打結的交通更為順暢,也能加速南港中研院一帶的房市發展,讓研究院路內的房價能趕上南港其他區域的發展。


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新光民生大樓 73億元賣了










【經濟日報╱綜合報導】

2007.12.22 02:42 am


 



新光民生金融大樓昨(21)日以總價73億元、每建坪單價60萬元,出售給美麗華集團旗下美亞鋼管、德先公司與台產資產三家公司合組的「買樓團」,刷新台灣房地產單一大樓最高成交金額。

新光銀出售新光民生大樓後,可望在年底前轉虧為盈,並可承做買家85%貸款,是這宗交易最大贏家。

新光銀今年因認列投資萬泰銀行債券等一次性損失,前11月虧損約10億元,此次順利出售新光民生大樓,將有27.03億元處分利益在年底落袋,有如吃下大補丸。

據了解,美亞鋼管、德先以及台產資產,這次各出資三分之一,其中台產資產出25.55億元,剩餘的47.45億元由美麗華集團大老闆黃春發負責。台產表示,買下新光民生大樓主要為布局收益型不動產,未來將出售環亞百貨土地,並以獲利的2億元作為新光民生大樓自備款。

新光金控旗下新光人壽、新光銀行將聯合貸款給美亞鋼管等三家買主,買家並計畫向新光銀行抵押貸款85%,利率約2.5%,15%自備款則將在年底前付款,預計12月31日過戶。

新光銀行總經理李增昌表示,以底價70億元來看,這組買家出價73億元最高,且願意配合資金在年底前到位,因此最後順利出線。

李增昌表示,民生金融大樓目前一年租金收入約2.4億元,以後若調漲租金,收益可望更高。其中,新光銀行會將二樓租回使用,其面積為447坪,預計以每坪3,000元價格回租。

美亞鋼管主管表示,該公司依比率出資21.9億元,分配得民生大樓一至五樓及地下室62個停車位,未來將出租,收益率估計在3%至3.5%之間,投資報酬率優於銀行定存利息。

商用不動產顧問公司世邦魏理仕台灣分公司總經理雲惟鴻分析,新光民生大樓的租金收益率只有3%,並不算高,但已高於定存利息,而且台產擁有的收益不動產不多,目前仍積極在市場上找貨,企圖心強烈。(記者梁任瑋、蔡靜紋、洪凱音、葉慧心、劉惠臨)


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東南亞最大無柱式展覽場 南港展覽館完工
(中央社記者唐佩君台北2007年12月20日電)內政部營建署表示,南港展覽館展場相當於4座足球場或2座台北小巨蛋,為東南亞最大無柱式展覽場所,目前已完工,將在12月24日舉辦竣工典禮,將由中華民國外貿協會進駐,預計明年 3月舉辦首展。營建署表示,南港展覽館是在2003年奉行政院許可規劃興建,經濟部委託營建署代辦興建工程,設計成地下 1層,地上 7層專業展覽館, 1樓及 4樓展場可設置標準攤位2666個。其中4樓展場採無柱位設計,擁有2.3萬平方公尺空間,相當於4座足球場或2座台北小巨蛋,是東南亞最大無柱式展覽場所。營建署指出,目前展覽館已施工完竣,並取得特種建築物使用及綠建築標章,將在12月24日舉辦竣工典禮,由中華民國對外貿易發展協會取得營運權,預計明年3 月舉辦「台北國際自行車展」,並已排定汽車、電腦、食品等其他國際展覽。
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南港板橋房價倍漲 台中七期抗跌










【聯合報╱記者陳培思/台北報導】

2007.12.21 04:01 am


 



房市今年第三季出現房價盤整修正,但北市南港和北縣板橋地區,年終房價出現尾盤急拉,中南部仍以台中七期重畫區以及高雄農16、美術館一帶抗跌。

根據信義房屋交易資料統計,今年第三季南港為北市房價漲幅最高的區域,平均每坪為34.87萬元,比起去年第三季成長了29%,預售屋從去年每坪30萬元翻漲一倍達60萬元。

蘇啟榮指出,由於南港世貿展覽館明年三月即將啟用,三鐵共構的南港車站預計2010年全面通車,再加上三高與軟體工業園區等建設,帶動南港區域房價強勁表現並不意外。

板橋目前是北縣房屋單價最高區域,在北縣升格準直轄市,以及未來「四鐵共構」的期待下,目前房價每坪24.3萬元,相較於去年漲幅高達20%,預售屋房價則攀升至40萬到45萬元,板新特區內預售行情更拉到五字頭以上,甚至追平內湖房價。

永慶總經理廖本勝說,92年SARS以來,中南部房價漲幅不如大台北,上漲幅度最高僅三成,在這波景氣反轉中,中南部市場回檔盤整的幅度不到一成。

至於南部地區,房仲業者指出,總統南下購屋議題退燒後,第三季呈現量縮格局;高雄捷運紅線雖延至明年通車,但帶動周邊房市行情上揚效應已呈現。


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96年房市尾盤 南港、板橋後勢看漲
又近歲末年關,在房價信心陷入陰霾之際,96年的房市尾盤,台北縣市卻有兩個區域力道轉強,房價出現尾盤急拉現象,那就是南港和板橋。房仲業者分析,南港地區由於南港世貿展覽館開幕在即,隨著國際買主到來,商辦和旅館的需求大增,再加上有三高、三鐵與軟體工業園區等,各項重大建設加持,皆帶動南港整體房價在一年內上漲三成之多,而且後勢持續看好。板橋則有捷運、台鐵、高鐵和路網發達的公路客運站,未來環狀捷運線也將在此交會,形成罕見的「四鐵共構」優越環境,因此短短兩年板新特區內預售行情已拉升到5字頭以上,甚至追平內湖房價。
信義不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,走了四年多頭的房市,在今年第三季出現房價盤整修正的轉折,堪稱觀察房市發展的關鍵點,而根據信義房屋的交易資料統計,今年第三季北市房價漲幅最高前三名分別為南港、松山及中正區;96年第三季南港的平均房價為34.7萬元一坪,直追市中心精華地段的房價,較95年Q3的27萬,有29%的漲幅,漲幅居北市之冠。北縣房屋單價最高前三名則分別為板橋市、永和市以及中和市,縣府所在地板橋市,在新板特區豪宅與商務套房的房價拉抬下,95年預售房價一舉突破3字頭,96年預售價衝至42~45萬,頂樓樓中樓更高達5字頭,一年漲幅達20%,奪下北縣漲幅第一名的寶座。
蘇啟榮指出,在房市景氣反轉下,南港區房價漲最多並不令人意外。南港展覽館月底驗收完成,明年3月啟用,2600個攤位比現有的世貿一館大1倍。座落於南港國小現址的第二代展會中心,可容納2500個攤位,未來兩個展館能容納攤位數逾五千個,將可取代現今的台北世貿展覽館。貿協已決定把亞洲排名第一的自行車展、汽機車零組件展和電腦展移師南港館舉辦,一年內連辦6場國際展,為服務買主,不少企業會就近設辦公室,買主和觀光客也會接踵而來。目前已有中信金控集團在附近買地,總部未來會搬到南港去,工作機會增多,住宅的需求也跟著來;當地的預售屋從去年一坪30萬,到現在上看60萬,一年內就漲1倍,頗有信義計畫區接班人的架勢。

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96年房市尾盤 南港、板橋後勢看漲
又近歲末年關,在房價信心陷入陰霾之際,96年的房市尾盤,台北縣市卻有兩個區域力道轉強,房價出現尾盤急拉現象,那就是南港和板橋。房仲業者分析,南港地區由於南港世貿展覽館開幕在即,隨著國際買主到來,商辦和旅館的需求大增,再加上有三高、三鐵與軟體工業園區等,各項重大建設加持,皆帶動南港整體房價在一年內上漲三成之多,而且後勢持續看好。板橋則有捷運、台鐵、高鐵和路網發達的公路客運站,未來環狀捷運線也將在此交會,形成罕見的「四鐵共構」優越環境,因此短短兩年板新特區內預售行情已拉升到5字頭以上,甚至追平內湖房價。
信義不動產企劃研究室主任蘇啟榮表示,走了四年多頭的房市,在今年第三季出現房價盤整修正的轉折,堪稱觀察房市發展的關鍵點,而根據信義房屋的交易資料統計,今年第三季北市房價漲幅最高前三名分別為南港、松山及中正區;96年第三季南港的平均房價為34.7萬元一坪,直追市中心精華地段的房價,較95年Q3的27萬,有29%的漲幅,漲幅居北市之冠。北縣房屋單價最高前三名則分別為板橋市、永和市以及中和市,縣府所在地板橋市,在新板特區豪宅與商務套房的房價拉抬下,95年預售房價一舉突破3字頭,96年預售價衝至42~45萬,頂樓樓中樓更高達5字頭,一年漲幅達20%,奪下北縣漲幅第一名的寶座。
蘇啟榮指出,在房市景氣反轉下,南港區房價漲最多並不令人意外。南港展覽館月底驗收完成,明年3月啟用,2600個攤位比現有的世貿一館大1倍。座落於南港國小現址的第二代展會中心,可容納2500個攤位,未來兩個展館能容納攤位數逾五千個,將可取代現今的台北世貿展覽館。貿協已決定把亞洲排名第一的自行車展、汽機車零組件展和電腦展移師南港館舉辦,一年內連辦6場國際展,為服務買主,不少企業會就近設辦公室,買主和觀光客也會接踵而來。目前已有中信金控集團在附近買地,總部未來會搬到南港去,工作機會增多,住宅的需求也跟著來;當地的預售屋從去年一坪30萬,到現在上看60萬,一年內就漲1倍,頗有信義計畫區接班人的架勢。

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大陸人士來台購買不動產限制即將鬆綁!無黨籍立委林為洲十八日拜會陸委會主委陳明通商討放寬大陸人士購買不動產限制,林為洲會後轉述說,陳明通當場透露,未來將朝向開放大陸人士來台購買不動產可向國銀貸款,並取消現行大陸人士來台購買不動產需要說明資金來源的限制。
  不過,金管會主委胡勝正表示,近期的確有幕僚層級的會議,討論相關議題,但尚未做成決議。房地產業者則由於開放傳言早有,近一年大陸房地產業者來台考察者頻繁;業者相信此項利多將有助激勵巿場信心,挽救日漸低迷的不動產買氣。
  業界則認為應該搭配其它措施,才更能發揮其利多效益。鄉林董事長賴正鎰表示,由於這項利多並未搭配延長大陸客在台居留時間、開放兩岸三通,或大陸客來台觀光,大陸人購買自用機會不大,實質效益較為有限,但只要政府願意放寬,將有助於提升國內外投資

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