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    北區房屋不動產研究室統計發現，2000年、2004年、2008年三次總統大選前後，新台幣都呈現大幅升值，尤其是今年來台幣升值度是這三次總統選舉中最大升幅。

    今年外資熱錢匯入台灣，看好總統大選後新人新政，冀望兩岸三通效應將有機會帶動台灣經濟起飛，不過，目前熱錢大部分還停泊在「債市」，少部分投入股市，但相較2000年、2004年總統大選，股市漲幅目前還落後2000年、2004年，顯示未來台股還有上漲空間。在升值題材發酵下，外資看好台灣資產股和金融股，也使不動產交易從年初的冷清轉為熱絡。

    可以觀察的是，台幣不斷升值卻讓金融股間接受惠，由於台幣匯率持續走升，讓台灣不動產價值在國外財團及投資機構眼中節節上漲，擁有大批土地資產的公司或銀行身價立刻看漲，題材面效應成為支撐股價抗跌走揚的最佳利器。

    其次，不少持有不動產的投資者，也因為看準新台幣匯率走升格局有利帶動不動產行情，讓投資者貸款還本繳息的意願增強不少，進而促使銀行呆帳及逾放壓力減輕，讓銀行基本面更被投資人看好。

    最近很多在大陸、香港或歐美經商的台商，不約而同將國外資金匯回台灣，才發現原來大家都看好今年台灣總統大選後的經濟表現，所以這些熱錢會投資的股票、不動產，就是今年上漲的標的！

    因此如何在新台幣升值的環境中，挑選有上漲機會的房地產？北區房屋不動產理財研究室在台幣升值態勢下，提出四大智慧購屋守則，給今年有購屋意願或投資不動產的朋友參考：

【守則一】土地標案迭創新高的區域  

    宏普建設最近花7.05億元標下杭州南路巷內土地，由於該地363坪，基地面積算大，又鄰近台北火車站及未來雙子星大樓預定地，宏普推案可能上看每坪一百萬元。除了台北市大安區、中正區、中山區、信義區等可標售土地稀少，建商搶地毫不手軟，而且市中心捷運蜘蛛網化，今年仍是上漲格局。

    另外，南港區、內湖區的土地標售屢創新高，南港大同明日世界推案上看每坪80萬元，內湖文心建設在AIT對面推案，也要挑戰每坪80萬元，這些區域都有科學園區、軟體園區就業人口的支撐，而且預售推案多，去化速度快，未來房價仍會繼續上攀。

【守則二】台商鮭魚返鄉潮  鎖定超豪宅

    據了解，這波台商回流的資金，有很大部分是用來買房地產，而且這些台商算盤兩面打，要賺新台幣升值，還要賺利息，更要賺不動產的增值。因此，這些台商鎖定的產品，要趁早下手，北區房屋研究發現，台商鎖定的大都是都會區的新豪宅案件，台北市仍是大安區、中正區、大直明水路、信義計畫區、天母是區域首選，台中則是七期最受青睞。

【守則三】燙金地段、流通性是搶手貨

    從店面產品來看，港商來台要挑的產品，指名要忠孝東路四段的精華店面，因為忠孝東路東區就像香港中環的蘭桂坊夜生活區，川流不息的人潮代表的是白花花的銀子，這些燙金地段的加持，可以看出外資在下手店面產品，仍鎖定A級地段的好店面。

    不動產具有變現差的特性，外資來台投資不動產，首要考量是流通性，流通性好的物件變現快，也不易認賠殺出，所以精華商圈地段的不動產，一來不用擔心租不掉，二來不用擔心賣不掉，因此都會區的精華商圈地段是外資最青睞的產品。

【守則四】知名度高的兩岸三通概念屋

    另外，從陸資北京萬通實業主席馮侖透過海外分支機構，打算承租101大樓80層以上大樓，總計4000多坪來看，大陸人來台租賃和置產都喜歡地標型、知名度高的產品，因此，未來仁愛帝寶、鄉林士林官邸、勤美璞真等豪宅建案，或陽明山別墅豪宅，台中七期豪宅區，都是大陸人喜歡的熱點區域，未來漲幅將很可觀。

    事實上，除了熱錢湧入台灣投資不動產之外，影響房價漲跌的兩面刃，分別是「利率」、「銀行貸款成數」，因此走了四年多頭的房地產，未來還有幾年的漲價光景？首先要盯緊利率及銀行的房貸政策。

    國內物價受到國際原油每桶破一百美元、鐵礦砂、小麥、黃豆等原物料飆漲的影響，物價持續攀高，根據主計處調查，經常性薪資略升，物價漲幅遠大於薪資調漲，連續三年出現「實質薪資負成長」，這調查結果是很讓人憂心的，表示國內物價飆漲，但國民所得並沒有提升，消費購買力可能銳減，對整體經濟將造成很大的影響。

    為了應付通膨，央行理監事會將在3月27日召開，傾向升息半碼的機率大增，國內房貸族的壓力又變大了。而且擔任房價救火隊的「銀行貸款」，如果還是緊縮政策，房價要再上演噴出行情，恐怕很難。

    基本上，從這三次總統大選，可以分析一個脈絡，執政黨為了能繼續執政，大選前都會釋放利多，而從央行最近放手讓台幣狂升來看，央行有意讓熱錢進來炒高股市，而不是停泊在台幣賺匯差。3月27日央行會議召開，屆時總統大選結果也已出爐，央行的匯率政策，除了專業考量外，還是會尊重新政府的態度，要不要讓台幣繼續升值，炒高國內股市！

    另外，台幣升值對出口的電子業很頭疼，光是匯差恐怕就將毛利率低的電子公司的獲利吃光光，因此央行也面臨炒熱國內股市和拯救出口電子業的兩難中，拿捏新台幣匯率升貶的大刀。

    綜上所述，台灣房地產多頭走了四年，2008年在新台幣升值、兩岸三通的架構下，房地產不在是多頭齊揚，而是這些外資青睞的有代表性、增值性、收益性、轉手性等特點的產品，才有續漲的空間。