合建分屋稅事 留意兩重點
經濟日報/林潔玲 2016-6-15
財政部北區國稅局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，繳稅須注意兩大問題，雙方房屋土地換出日時點如何認定、及如何開立憑證，另外則是地主出售合建分得的房屋應課徵營業稅。
北區國稅局指出，這兩大問題是民眾最容易搞混的紛爭，原則上只要屬於加值型及非加值型營業稅法課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
以地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定，及應如何開立憑證部分有兩大重點，其一為應以房屋所有權移轉與地主的登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。其二則是合建分屋銷售額，按照當地同時期市場銷售價格「從高認定」，且須在換出日起三日內開立統一發票。
至於地主出售合建分得的房屋課稅問題，只要辦理營業登記都須課徵營業稅以及營所稅，但有兩條件排除。其一是個人以其持有非自用住宅用地，或持有未滿一年的自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，出售其所有的房屋，如果該地屬都市土地面積未超過3公畝，或非都市土地面積未超過7公畝，就免課徵營業稅及營所稅。
官員進一步說，上述條件須同時符合非自用住宅用地興建前持有十年以上者；其二或是興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用滿兩年者。
財政部官員也舉例說，近日北區國稅局查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋，建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應分得的房屋所有權移轉與A君，因A君不符合免辦理營業登記規定，其未依規定申請營業登記及報繳營業稅，除補徵所漏稅額90萬多元，並裁處一倍之罰鍰。
另外，建設公司也因未依前揭房地互易的規定，開立統一發票給A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統一發票500萬多元，也按規定補徵所漏稅額26萬多元及裁處一倍罰鍰外，並按其未依規定開立統一發票給A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。
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