工業地變更 商用 住宅區 南港 內湖 北投 士林 身價俏
完整街廓開發商機大 中古屋也跟漲
蘋果日報 朱語蕎╱台北報導 2010年09月11日
大台北建地日漸稀少，隨著產業西進趨勢，許多老舊工業廠房因而閒置荒廢，政府為重整市容、加速都市更新腳步，開始有條件開放工業地變更成商用區或住宅區，讓土地資產活化，帶動區域基礎發展，原本乏人問津的工業地，也能搖身成為豪宅聚落。
台北市工業區主要集中在南港、內湖、北投、士林等地區，近年隨著產業外移、經濟條件改變，許多大型廠房紛紛停工轉型，但廢棄的廠房多擁有完整街廓，土地方正好規劃，因而吸引不少企業投資購地，規劃變更成住宅或商業用地，創造土地新價值。
最有名的案例，即是遠雄集團於2003年推出的「大都市新天地」建案，該基地原是南隆鐵工廠，土地面積5000多坪，經變更成住宅區及商業區後，共興建5棟住宅及1棟商辦，並捐贈30%土地作為停車場、公園及南港運動中心，讓周邊環境大為改善。
南港輪胎推案量千億
因土地取得成本低，開發商在嘗到甜頭後，紛紛大舉購進閒置工業地，遠雄集團除了在去年於內湖推出工業地變更住宅用地的豪宅案「上林苑」外，今年年初，再度買進新莊中正路上的工業地，臨近捷運新莊線丹鳳站，土地面積8000多坪；遠雄集團發言人蔡宗易表示，待都市計劃變更審議過後，將興建大型商辦及住宅。其他像是味全、味王、士林紙業也紛紛將旗下老舊廠商申請變更，期待引進大型商場、飯店及住家，帶動周邊發展。
過去工業廠房林立的南港地區，今日反成為充滿都更話題及市地重劃的最佳利器，許多大型工業地如：南港輪胎、成美橋附近的大南港開發案，都已變更完成，這兩個大型開發案，幾乎成為舊南港商圈房市發展的最大利多，其中南港輪胎開發案，基地位於3鐵共構的南港車站附近，甲山林機構董事長祝文宇表示，未來住宅區將推出180~300坪的豪宅產品，每坪開價至少百萬元，有近千億元的案量。
提撥地規劃周邊建設
台灣房屋南港站前特許加盟店店長雷學誠表示，雖然附近建地不多，但幾乎一有新案推出，周邊中古行情都會上漲1成左右，在去年南港輪胎廠房正式搬遷並確定開發項目後，周邊中古大樓開價馬上從每坪40萬元，漲到43~45萬元間，釋出量也變得稀少。
這類工變住案子通常要捐出一定比例的土地給政府，規劃成公園、停車場等公共設施，做整體的市容規劃，但所耗時程不一，動輒5~6年是常見的事。蔡宗易表示，就建商立場而言，在選擇地段上，多會選擇確定有交通建設利多，或是緊鄰住宅、文教區域為優先，如此在都審上也會較為順利。
首選交通建設利多區
大型工業地變更開發充滿想像空間，也間接帶動周邊市場行情，但工業地變更時間動輒3~5年，想嘗到變更後的甜美果實，恐須長期抗戰，以新店裕隆城為例，自2006年動工至今，已邁入第4個年頭，B廠區目前仍只有公園興建完成，更甭論之前的來回審議修改，其它大型開發案也常是只聞樓梯響，想藉機卡位的民眾可得三思。
以利縮短都審時間
台北大學不動產與城鄉環境學系教授洪鴻智表示，這些大型工業地周邊常充斥著各種中小型廠房，小環境景觀不佳、周邊公共設施缺乏、交通建設尚未完善，有些可能連國中、小學都距離遙遠，民眾若想在附近投資置產，可得先觀察附近開發狀況，最好挑選開發案附近已有住宅聚落，或有捷運等交通設施興建中，等待都審變更的時辰才會縮短，變更完後的生活機能也比較完善。
洪鴻智指出，一般個案變更條件，多會要求開發商能配合政府相關建設發展，像是臨路基地退縮、要有一定比例的捐地成數作為公共設施，一但變更成功，將改善周邊環境。
不過，政府的建設開發，多半與開發商的規劃同步並行，因此常會有周邊環境仍是小型工廠環繞的狀況發生，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，民眾想藉由大型工業地變更來投資房產，最好選擇土地面積大、規劃複合式社區的工業地開發案，例如：先有商場進駐再興建住宅，讓周邊機能先改善，再引入人潮居住，對於整體社區發展才有幫助。
工業地變更住宅 應注意事項
◎須留意住家使用分區是否已變更為住宅區
◎注意周邊環境，是否還有小工廠營運
◎公共設施是否足夠，周邊有無公園綠地，須注意學校與住家的距離
◎交通建設是否到位，若無大眾運輸系統，須留意日後有無相關建設議題
◎生活機能要完備，規劃中的商場何時會進駐
◎須留意醫療機構距離住家遠近
資料來源：《蘋果》採訪整理
