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 不動產交易 4大步驟解析
【張家銘╱台北報導】不動產交易流程涉及的手續繁複，消費者大多已習慣委由代書或仲介處理，但因買賣金額龐大，為免日後產生糾紛時各說各話，即便是一些小細節也不能輕忽，例如在簽約辦理過戶轉移程序所出示的證件，務必要請地政士（代書）簽收，可作為日後產生糾紛時的憑據。
謹慎為上
中信房屋副總經理劉天仁表示，不動產交易流程，包含簽約、用印、完稅、交屋4大步驟，其中，簽約及用印通常是同時完成，買賣雙方與代書於共同約定的時、地，到場進行不動產買賣契約書的簽訂。
此時，代書會核對買賣雙方的印鑑證明與印鑑章是否相符、證件是否齊全，而買方交給地政士辦理過戶移轉程序的證件，可請地政士簽收，以作為日後若有相關糾紛時的佐證。

【楊偉光╱台北報導】屋主自售可省下要付的4%仲介服務費，即使買賣風險高，還是有人做。但為降低交易風險，已找好現成買方的屋主，可透過房仲公司來完成簽約與產權過戶等手續，一方面確保交易安全，還可省下約一半的服務費。
安全至上
力霸房屋副總李勳燦表示，《不動產經紀業管理條例》實施後，房屋買賣已走向「仲介化」，目前北中南3大都會區，透過仲介買賣房子的比率均逾7成，大台北地區更高達近85％，鄉鎮市地區因民眾觀念保守，委託仲介買賣房子的比率僅50％。

土地飆漲 買新屋難議價
【郭及天╱台北報導】因為房市成交資訊不透明，「議價空間」成為購屋人最關切的議題，其實只要攤開建案成本，逐一計算土地、建築成本及營業利潤，就可掌握建案底價。因為近年土地價格飆漲，土地成本愈來愈高，若建商愈早取得土地，買房子的議價空間也較大。
台北市推案土地成本約佔總銷金額5~6成，而去年3月起聯勤信義標地後，帶動台北市土地價格飆漲，在此之後購地建商，取得土地成本高，建商考量營業利潤，推案房價相對議價空間小。
公開標售墊高地價
建商推案成本通常包括土地、營建及管銷費用3部分，加計利潤就是房屋售價，台北地區因為土地成本比重高，建商買地成本更容易直接影響售價。
推算建商成本，通常以建商買地單價除以容積率，再除以1.5~1.6倍不計容積的大、小公設，即為建商土地成本，例如容積率300%、單價每坪150萬元的土地，在沒有容積獎勵下，土地成本約每坪33萬元。加計每坪約10~15萬元營建費用、1成管銷、2成利潤，合理房屋售價約每坪63萬元。
信義房屋代銷部協理呂信銓表示，近年台北市地價急漲，理論上建商愈晚買進的土地，特別是透過公開標得的土地，取得土地成本較高，房屋議價空間愈小。此外，通常賣得差、銷售率不理想的建案，或股票上市櫃因年底入帳及業績壓力，以及投機型態的一案建商，會有較大的議價空間。

老舊大同區 高價搏升級
街景老舊的大同區，房價一向落後台北市其他區域， 去年平均預售價格每坪只有38萬元。上市公司華固建設 向台銀標下承德路建地，今年推出最高每坪74萬元天價，一飆翻倍。 過去，大同區未有此價格及格局出現，市場接受程度 有待觀察，目前附近的預售案，開價皆不敢跟進，每坪少了20萬元。
平日下午的承德路二段，車輛不多，站在預售屋「千代田」的接待中心門口，望前是成淵高中，望後是雙連國小，還能聽到老師用麥克風擴音講課、跟下課時吵鬧的學生嘻笑，但登高一望，多半都是中古公寓或三樓舊透天，從迪化街發展起的大同區都市發展，街景老舊。

今年第三季後房市陷入高檔盤整，部分地區價格走軟，投資客也開始按兵不動。但是專家認為，買房子只要地點選得好，不必擔心景氣好不好，捷運周邊和明星學區的房地產不但抗跌，還能增值。
房地產市場景氣復甦四年後，今年第三季由於房價居高不下，買方觀望心態趨於明顯，議價空間拉大，成交規模也因而縮減，有投資意圖的民眾此時應更加步步為營，但尚未開通的捷運線與熱門的明星學區，風險較小，未來仍有獲利機會。

台北市年初開出每坪130萬元的豪宅熱賣，奠定M型化地產的趨勢，而受銀行緊縮貸款政策襲擊，投資市場反轉直下，套房市場急速冷凍，現在只剩豪宅一枝獨秀。
年初，位在北市大安區的「勤美璞真」，打著面對八萬坪大安森林公園、臨捷運信義線的訴求，喊出每坪一百三十萬元的驚人天價，鼓舞不少個案跟著競抬身價；加上位在勤美璞真旁的原信義聯勤總部土地，也在今年以平均每坪二百七十四萬元賣出，創下住宅土地歷史新高價位，雙雙奠定台北最高價豪宅基礎，使M型化地產成為北市特色。
 

 

打造高價勝出關鍵 這些功課少不得

調查區域行情 整理內外環境

【胡芝寧╱台北報導】房子要賣，價錢該開多少？要怎樣為自己的房子定一個能成交、又不虧本的好價錢？這是賣房子的人共同面臨的問題。雖說決定房價的因素取決於地段，但房子本身的條件即所謂「屋況」，是賣家如何能在同地段勝出的主要關鍵。

拒絕吃虧 地段、區域差不多的房子，賣價卻有相當的落差，甚至同類型的產品、同大樓、社區也會出現不同的成交價格。要讓自己的房子在區段中脫穎而出，首先要能掌握區域的市場行情，進而從外在環境、公共空間到屋內狀況，對房價進行評估。

先用買方身分詢價 如何掌握市場行情，除平日多看地產新聞、專題外，上網瀏覽或到附近的仲介公司諮詢，都是取得行情資訊的方式。 永慶房屋業務部經理吳景儀表示：「房子是人生最重要的資產，對賣方而言，每個人都想賣高，屋主應先了解行情，計劃一段時間，這樣開出來的價錢才不會和市場差距太大，難以成交。」 以大台北地區為例，房仲業的發展已經相當成熟，各品牌仲介店頭，也會針對各區域做行情分析與評估。同一標的物，通常賣方身分向仲介問到的價錢會較低，買方身分問到的價錢會較高，可以先用買方的身分，到各仲介店頭去打探產品資訊。 向仲介詢問自己房子附近的標的物、及類似產品的開價狀況，或詢問經紀人客層狀況、成交案例，甚至請業者提供近3個月的成交行情，進一步分析什麼樣的產品最受歡迎。經過一段時間的準備，物件看多了，自然能比較客觀地了解市場行情，不至於產生價錢開得太低搥心肝、或價錢開得太高乏人問津的情況。 對市況有了基本了解後，從鄰地關係、交通條件、生活機能、學區等小環境，到物件所在地的管理、結構、採光、格局等都是價格加減分的因素。 吳景儀說：「看同棟大樓鄰居房子賣多少價錢，也是一個開價的標準，但鄰居的價錢並非唯一，也許鄰居的房子有花心思維護和整修，所以價錢僅供參考，並非絕對。」

小裝飾為房價加分 了解行情後，就該打理房子內外，讓好的賣相來支撐價格。一般房子搬空比較好賣，但若屋主仍住在裡面，也有營造氣氛的優勢。由內而外，整理公共梯間、在外不要堆放雜物，室內盡量保持整潔，也可利用燈光、音樂讓買方感覺到溫暖。若是空屋，在行有餘力的原則下，可先花費一點成本，將室內的牆壁、地板重新粉刷、換過，搭配窗簾、燈光等小裝飾，一定可以為房價加分不少。

專家意見
房子整理妥當售價高10%
房仲業對於出售的物件，有一套鑑價標準，主要就是將物件由外到內作一番評估。首先當然是以附近行情為參考標準，案量大、成交案件較多的仲介業者，對於區域行情的掌握較為客觀，也較能切中合理價位。
以基本行情為基礎，再評估環境和屋況加、減分。大環境，指的就是生活機能、出入是否便利，學校是否在步行範圍內，如果鄰近公園、捷運站，交通方便又有大型綠地，自然可以為房價加分。
小環境的部分，可以從樓下或附近的店家形態來看，例如樓下是便利商店，就比修車行有價格優勢。社區形態也是重點，公寓要看樓梯間是否堆放雜物，如果公共空間很凌亂，會讓人覺得鄰居素質不高，降低購買意願，而管理好的社區，房價會有一定的支撐。

勿用壁紙掩飾漏水
同一棟大樓，有時會出現不同的價差，主要是屋況的差別。如果不能以空屋出售，建議最好來一次大掃除，反正房子賣出去後也要清理，不如事先把家裡不必要的雜物清掉。清潔門窗、廚房、廁所、地面、家電之後，可以讓空間看起來更寬敞、舒適。
採光、通風是買方選屋重要的條件，所以窗戶、窗簾要保持乾淨；照明也是重要的環節，家裡盡量弄得明亮一點；牆壁也可以作一點修補或美化，盡量創造讓買方想住進來的氛圍。
屋況本身是鑑價最重要的條件之一，房子如果有滲漏水、壁癌等問題，最好能夠事先整修，不要存僥倖的心裡，萬一用壁紙、油漆來掩飾漏水裂，買方在成交後若發生問題，賣方還是要負責任的。
環境整理、屋況妝點、修飾，對增加賣相有大助益，也能賣得更好的價錢，整理得好的產品，身價通常可多出區域行情5~10%。







漏水保固期間6個月
中古屋買賣，「漏水保固」是買賣雙方、甚至仲介業者最常出現的糾紛。漏水問題之所以常引起糾紛，除了非下雨天難以察覺之外，賣方也可能用粉刷、貼壁紙等方式掩飾。買方在驗收手續完成後，即表示已經接受承購物件的屋況，搬進去後若發現漏水，根據法令，完成交易後6個月內，買方可依簽約內容向賣方要求維修，此時買賣雙方有認知差距，糾紛難免。
現在有品牌的房屋仲介業者，都會提供至少6個月內的漏水保固服務，若透過仲介購屋，房子漏水時，可依照買賣時簽立的契約，要求仲介公司負起維修的責任。消費者除了要注意保固期限外，也要詳讀保固契約內容，對於保固的時間、範圍、費用的負擔等細節都要釐清，才能有效爭取自己的權益。

 

【曾敬德╱台北報導】國內房市中古屋交易頓化，根據內政部統計，10月建物買賣移轉件數較去年同期衰退14%，呈現連3月下滑，單月交易件數也僅勝工作天數最少的2月，台北市建物移轉件數則連2月跌破5000件，顯見整體中古屋交易量衰退，連都會區也難倖免。
建物買賣移轉件數是觀察中古屋交易狀況的重要指標，內政部統計資料顯示，前10月建物買賣移轉34萬7521件，較去年同期37萬0399件，衰退6.1%，衰退集中在8~10月。ERA易而安不動產行銷顧問張欣民認為，高房價與賣方心態甚高，導致成屋市場交易遲緩。







交易遲緩恐至大選
國內房市經歷4年上漲，銀行緊縮房貸放款，投資客逐漸退場，自住客卻面臨高房價時代的購屋沉重壓力，張欣民指出，現在市場上觀望氣氛濃厚，買賣移轉件數下滑有利市場調整價格，但成交件數連續下滑將導致本季房市旺季不旺，政府一連串釋房市利多，也僅是一日行情，不少手上有房子的人都還在期待三通行情，交易遲緩狀況可能會持續到總統大選過後。

 
台北縣升格為直轄市後，連帶讓北縣地區的房價看漲，像是三峽地區的房地產，因為大學城機能完備，加上三峽鶯歌的三鶯捷運線即將動工，吸引了不少看屋族以及投資客的青睞只要開車從北二高下三峽交流道，到處都可以看到建商開發的新建案，房地產如此熱絡，全拜台北縣升格為直轄市所賜，因為板南縣捷運即將延伸至此，增設頂埔，台北大學，等五個捷運站貫串三峽地區，預計在明年動工，交通便利，受到看屋族的青睞拿台北縣市房價比一比，大安信義區每坪少說70萬以上，三鐵共構的新板特區30多萬跑不掉，而三峽北大特區不到20萬，即使捷運尚未完工，但從三峽到鶯歌火車站只需六分鐘，台鐵再轉乘捷運到哪裡都方便房價便宜加上台北縣升格的後勢看漲，主打大學城機能的三峽房地產，有別於市區住宅的繁華喧囂，未來前景指日可待

 
旺季不旺 台北房市價跌量縮
捷運題材發酵 高雄「動起來」
【陳宥臻╱台北報導】大台北房市旺季不旺，但高雄房價卻逆勢上揚，房市出現「北冷南熱」現象。房仲業者統計，11月台北地區住宅平均成交單價較10月衰退6%，平均每坪27.5萬元，呈現「價跌量縮」；中南部表現較佳，台中地區「價平量縮」，高雄地區房價一枝獨秀，逆勢成長10.7%。