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【胡芝寧╱台北報導】房子要賣，價錢該開多少？要怎樣為自己的房子定一個能成交、又不虧本的好價錢？這是賣房子的人共同面臨的問題。雖說決定房價的因素取決於地段，但房子本身的條件即所謂「屋況」，是賣家如何能在同地段勝出的主要關鍵。

拒絕吃虧 地段、區域差不多的房子，賣價卻有相當的落差，甚至同類型的產品、同大樓、社區也會出現不同的成交價格。要讓自己的房子在區段中脫穎而出，首先要能掌握區域的市場行情，進而從外在環境、公共空間到屋內狀況，對房價進行評估。

先用買方身分詢價 如何掌握市場行情，除平日多看地產新聞、專題外，上網瀏覽或到附近的仲介公司諮詢，都是取得行情資訊的方式。 永慶房屋業務部經理吳景儀表示：「房子是人生最重要的資產，對賣方而言，每個人都想賣高，屋主應先了解行情，計劃一段時間，這樣開出來的價錢才不會和市場差距太大，難以成交。」 以大台北地區為例，房仲業的發展已經相當成熟，各品牌仲介店頭，也會針對各區域做行情分析與評估。同一標的物，通常賣方身分向仲介問到的價錢會較低，買方身分問到的價錢會較高，可以先用買方的身分，到各仲介店頭去打探產品資訊。 向仲介詢問自己房子附近的標的物、及類似產品的開價狀況，或詢問經紀人客層狀況、成交案例，甚至請業者提供近3個月的成交行情，進一步分析什麼樣的產品最受歡迎。經過一段時間的準備，物件看多了，自然能比較客觀地了解市場行情，不至於產生價錢開得太低搥心肝、或價錢開得太高乏人問津的情況。 對市況有了基本了解後，從鄰地關係、交通條件、生活機能、學區等小環境，到物件所在地的管理、結構、採光、格局等都是價格加減分的因素。 吳景儀說：「看同棟大樓鄰居房子賣多少價錢，也是一個開價的標準，但鄰居的價錢並非唯一，也許鄰居的房子有花心思維護和整修，所以價錢僅供參考，並非絕對。」

小裝飾為房價加分 了解行情後，就該打理房子內外，讓好的賣相來支撐價格。一般房子搬空比較好賣，但若屋主仍住在裡面，也有營造氣氛的優勢。由內而外，整理公共梯間、在外不要堆放雜物，室內盡量保持整潔，也可利用燈光、音樂讓買方感覺到溫暖。若是空屋，在行有餘力的原則下，可先花費一點成本，將室內的牆壁、地板重新粉刷、換過，搭配窗簾、燈光等小裝飾，一定可以為房價加分不少。

 

專家意見
房子整理妥當售價高10%
房仲業對於出售的物件，有一套鑑價標準，主要就是將物件由外到內作一番評估。首先當然是以附近行情為參考標準，案量大、成交案件較多的仲介業者，對於區域行情的掌握較為客觀，也較能切中合理價位。
以基本行情為基礎，再評估環境和屋況加、減分。大環境，指的就是生活機能、出入是否便利，學校是否在步行範圍內，如果鄰近公園、捷運站，交通方便又有大型綠地，自然可以為房價加分。
小環境的部分，可以從樓下或附近的店家形態來看，例如樓下是便利商店，就比修車行有價格優勢。社區形態也是重點，公寓要看樓梯間是否堆放雜物，如果公共空間很凌亂，會讓人覺得鄰居素質不高，降低購買意願，而管理好的社區，房價會有一定的支撐。

勿用壁紙掩飾漏水
同一棟大樓，有時會出現不同的價差，主要是屋況的差別。如果不能以空屋出售，建議最好來一次大掃除，反正房子賣出去後也要清理，不如事先把家裡不必要的雜物清掉。清潔門窗、廚房、廁所、地面、家電之後，可以讓空間看起來更寬敞、舒適。
採光、通風是買方選屋重要的條件，所以窗戶、窗簾要保持乾淨；照明也是重要的環節，家裡盡量弄得明亮一點；牆壁也可以作一點修補或美化，盡量創造讓買方想住進來的氛圍。
屋況本身是鑑價最重要的條件之一，房子如果有滲漏水、壁癌等問題，最好能夠事先整修，不要存僥倖的心裡，萬一用壁紙、油漆來掩飾漏水裂，買方在成交後若發生問題，賣方還是要負責任的。
環境整理、屋況妝點、修飾，對增加賣相有大助益，也能賣得更好的價錢，整理得好的產品，身價通常可多出區域行情5~10%。

漏水保固期間6個月
中古屋買賣，「漏水保固」是買賣雙方、甚至仲介業者最常出現的糾紛。漏水問題之所以常引起糾紛，除了非下雨天難以察覺之外，賣方也可能用粉刷、貼壁紙等方式掩飾。買方在驗收手續完成後，即表示已經接受承購物件的屋況，搬進去後若發現漏水，根據法令，完成交易後6個月內，買方可依簽約內容向賣方要求維修，此時買賣雙方有認知差距，糾紛難免。
現在有品牌的房屋仲介業者，都會提供至少6個月內的漏水保固服務，若透過仲介購屋，房子漏水時，可依照買賣時簽立的契約，要求仲介公司負起維修的責任。消費者除了要注意保固期限外，也要詳讀保固契約內容，對於保固的時間、範圍、費用的負擔等細節都要釐清，才能有效爭取自己的權益。

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【曾敬德╱台北報導】國內房市中古屋交易頓化，根據內政部統計，10月建物買賣移轉件數較去年同期衰退14%，呈現連3月下滑，單月交易件數也僅勝工作天數最少的2月，台北市建物移轉件數則連2月跌破5000件，顯見整體中古屋交易量衰退，連都會區也難倖免。
建物買賣移轉件數是觀察中古屋交易狀況的重要指標，內政部統計資料顯示，前10月建物買賣移轉34萬7521件，較去年同期37萬0399件，衰退6.1%，衰退集中在8~10月。ERA易而安不動產行銷顧問張欣民認為，高房價與賣方心態甚高，導致成屋市場交易遲緩。
交易遲緩恐至大選
國內房市經歷4年上漲，銀行緊縮房貸放款，投資客逐漸退場，自住客卻面臨高房價時代的購屋沉重壓力，張欣民指出，現在市場上觀望氣氛濃厚，買賣移轉件數下滑有利市場調整價格，但成交件數連續下滑將導致本季房市旺季不旺，政府一連串釋房市利多，也僅是一日行情，不少手上有房子的人都還在期待三通行情，交易遲緩狀況可能會持續到總統大選過後。

台北縣升格為直轄市後，連帶讓北縣地區的房價看漲，像是三峽地區的房地產，因為大學城機能完備，加上三峽鶯歌的三鶯捷運線即將動工，吸引了不少看屋族以及投資客的青睞只要開車從北二高下三峽交流道，到處都可以看到建商開發的新建案，房地產如此熱絡，全拜台北縣升格為直轄市所賜，因為板南縣捷運即將延伸至此，增設頂埔，台北大學，等五個捷運站貫串三峽地區，預計在明年動工，交通便利，受到看屋族的青睞拿台北縣市房價比一比，大安信義區每坪少說70萬以上，三鐵共構的新板特區30多萬跑不掉，而三峽北大特區不到20萬，即使捷運尚未完工，但從三峽到鶯歌火車站只需六分鐘，台鐵再轉乘捷運到哪裡都方便房價便宜加上台北縣升格的後勢看漲，主打大學城機能的三峽房地產，有別於市區住宅的繁華喧囂，未來前景指日可待

 
旺季不旺 台北房市價跌量縮
捷運題材發酵 高雄「動起來」
【陳宥臻╱台北報導】大台北房市旺季不旺，但高雄房價卻逆勢上揚，房市出現「北冷南熱」現象。房仲業者統計，11月台北地區住宅平均成交單價較10月衰退6%，平均每坪27.5萬元，呈現「價跌量縮」；中南部表現較佳，台中地區「價平量縮」，高雄地區房價一枝獨秀，逆勢成長10.7%。

對大都市居民而言，沿著捷運購屋，就像買汽車附安全氣囊一樣，成為基本配備，大台北捷運網絡不僅改變了居民的生活，更成為影響台北房價最重要的因素。北區房屋不動產理財研究室提出以下看法與您分享，買到捷運好屋，成功保值笑呵呵的心法!
一、捷運取代巴士 房價呈同心圓遞減
以前捷運尚未通車前，巴士的站牌周邊房價會比巴士到不了的地方還貴；同樣的道理，捷運站逐漸取代巴士站牌的功能，成為大台北居民最重要的交通工具。北區房屋不動產理財研究室認為，大台北置產首重距離捷運站遠近，距離一百公尺內房價最具保值，也相對抗跌，最遠距離不要超過三百公尺，超過三百後房價就依同心圓往下遞減。
二、周邊有百貨、學區、大面積公園加持 捷運房價鑲金戴銀
喜歡百貨商圈的人，可選擇忠孝復興、忠孝敦化、台北市府站等；喜歡寧靜的居家休閒空間，可選擇國父紀念館站、中正紀念堂、捷運永安站的四號公園、未來信義線的大安森林公園，想像下了班吃飽飯後，去這些地方吹風散步的悠閒心情，政府幫你準備的大型公設，絕對是增值保證；另外，北區房屋不動產理財研究室表示，政府積極投入工程建設的區域，如南港經貿園區、雙子星大樓、新莊副都心等大型區域，這些區域也許要忍受很長的施工期間，但是完工後，房價預估漲二到三成以上。
三、捷運站周邊有夜市、廟宇、變電所 房價難提升
像士林夜市雖然方便，但過於吵雜、髒亂，離夜市太近的房價反而沒好處，捷運善導寺站周邊的房價也前後兩個站較低，捷運忠孝東路往南靠近大安路116巷有一個變電所，附近房價較周邊低。
至於捷運共構站上的房子，要挑選戶數少的純住宅，至於住商混合戶數多、出入複雜，保值性較差。
四、尋找捷運屋概念屋 鎖定3年內通車區域
台北捷運系統網絡逐漸成型，沿捷運購屋成為台北人最喜愛的購屋方式，除已通車的捷運路線外，北區房屋不動產理財研究室認為，未來3年內將通車的捷運線，也是購屋人鎖定的目標，包括內湖線、南港東延段、新莊線、蘆洲線等，因為這些區段買氣趨熱，未來房價仍有想像空間，其中以劍南路站、內湖站、葫洲站、南港站、新莊站、三民高中站等潛力最被看好。捷運沿線房價迅速飆漲，對預算有限的購屋人來說，不妨轉向未來3年將通車的捷運路線，例如內湖線、南港東延段、新莊線、蘆洲線等，趁著這幾條捷運路線的房價，尚未漲過頭之前進場。 

近年來房市持續熱絡，但在房價高低差、交通建設、都市發展等多重因素影響下，台灣各縣市的人口卻出現板塊移動的現象。台北市由於房價居高不下，2000年來人口淨移出最可觀，近10萬人；台北縣受惠於捷運網路及房價相對較低，成為人口淨流入最多的地方、超過13萬人。宜蘭則受惠於北宜高通車，人口外移有減緩的情形，高雄市在高鐵通車後也明顯帶動一波人口的流入。
    在少子化趨勢下，近年來台灣地區人口成長相當緩慢，不過各縣市之間在就業機會、生活機能、交通條件以及房價高低差的影響下，卻出現縣市間的人口板塊移動，特別是大台北都會地區最為明顯。
    根據內政部統計，今年截至10月底，台北市人口淨移出達1.1萬多人，是全國人口外移最嚴重的地方，從2000年來外移人數近 10萬人(約3萬個家庭)。相較之下緊鄰北市的台北縣則是人口移入最多的地方，今年已有1.3萬多人移入，近8年來則將超過13萬人。
    美商 ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，台北市與台北縣房價長期存在明顯價差，加上近年來捷運路網越趨完善，提供台北市民一個「賣舊買新」的實質誘因，而且新屋空間還變大。特別是在2003年土增稅減半徵收期間，更是掀起一波波北市民外移潮，台北縣隨即成為北市移民最主要的落腳地點。今年來北市房價在豪宅效應帶動中古屋房價之下，這種「賣舊買新」的移民潮又再度出現，一改去年北市近年來人口淨流入近9千人的罕見現象。

國土規劃及不動產資訊中心今(27)日發布第 3季台灣住宅需求動向調查，結果顯示，第 3季房價信心綜合分數跌破2002年SARS以來 5年新低點，分數僅88分，尤其是台北市的房價所得比再次向上升高、達 9.9倍。政治大學地政系教授張金鶚表示，房價和利息持續攀升，加上民眾所得不增是讓民眾信心鬆動的主要原因。
    政府頻頻釋出的一周一利多政策似乎無法挽救民眾對於房地產的信心，在國土規劃及不動產資訊中心發布第 3季台灣住宅需求動向調查中指出，第 3季整體購屋者房價信心綜合分數為88分，對於近期以及未來信心分數分別是90分和85分，均較上季與去年同季大幅減少。已購屋者信心分數大幅減少，而購屋搜尋者也降低，顯示房價信心大幅下修。
    其中台北縣市的購屋信心指數較中南部悲觀，台北市綜合信心分數由第 2季的 89.09分再次下探到 83.54分，台北縣的部分，也由第 2季的 97.72分大幅滑落至 76.56分。
    台灣房價信心綜合分數近幾年來低檔落在2002年SARS襲台之後，當時房價信心分數也不到 100分，但仍維持在90分以上；相較之下，今年第 3季房價信心僅88分表現較差。張金鶚表示，由於SARS當時屬於房地產景氣谷底，因此民眾對於後市看法相對來說不再悲觀，而本次房價信心指數大幅下滑是因由高點驟降，因此分數相對來看變動較大。

 
房市／大安區、中和市重登台北市、縣成屋賣座冠軍
更新日期: 2007/11/29 20:07 記者曹逸雯／台北報導

 
地段掛帥 北市成屋大安區最熱
更新日期: 2007/11/30 09:38 【蔡惠芳／台北報導】

 
繳納地價稅期限截止 逾期須加罰滯納金
更新日期: 2007/12/01 10:41 【黃詩凱／台北報導】